諸費用

住宅ローンの保証料とは?いつ払うの?外枠・内枠についても解説

住宅ローンの保証料とは?いつ払うの?

住宅ローンを利用する際の諸費用のなかでも、特に大きいのが諸費用が保証料です。

保証料をいつ払うかは、外枠方式・内枠方式という2つの支払い方式によって異なります。

保証料を支払う意味と、2通りある支払方法、保証料無料は本当におトクか?

など保証料についてのお話をします。

そもそも住宅ローンの保証料を支払う意味は?

かつて、住宅ローンを組む際には、契約者が支払い不能になった場合に代わり、債務の弁済を行う連帯保証人という制度が必要でした。

今時、連帯保証人になってくれる人を探すのはなかなか現実的ではないと思いますし、高額な住宅ローンという事であれば、さらに連帯保証人を探すのは難しくなります。

そこで、一定の保証料を支払うことで、個人の保証人をつける代わりに、保証会社に保証を請け負ってもらう事で、格段に住宅ローンを利用しやすくします。

保証料は、保証会社に費用を払って保証を行なってもらう仕組みなので、もしも契約者が返済不能に陥った場合には、保証会社が金融機関にその時点での住宅ローンの残金を一括で支払います。

これを代位弁済といい、金融機関から保証会社に債権が移行すると、この時点から取り立てはより厳しくなります。

保証会社は債務の一括での弁済を求めてきますので、住宅を任意売却したり競売にかけられたりするケースがほとんどです。

このような状態にならないためにも、返済が滞ってしまう前に金融機関に返済計画の見直しの相談をすることが大切です。

保証料には外枠・内枠、2通りの支払方法がある

保証料には2通りの支払い方法があります。

金融機関ではどちらの方法で保証料を支払うかを契約時に自由に選べます。

借入れする金額や年数によって、金額が異なるため、どちらが得かの答えを出すのは難しいですが、2つの違いを確認してみましょう。

保証料を一括前払いする外枠方式

契約時に保証料を一括前払いする方法を、外枠(外払い)方式といいます。

元利均等、元金均等の別や返済期間によって保証料が定められています。

たとえば、元利均等20年返済なら1,000万円当たり約 14.8万円で、35年返済だと20.6万円になります。

これが、元金均等方式なら20年返済が12.3万円、35年返済が16.4万円になります。

1,000万円当たりの金額ですので、借入額が3,000万円なら3倍、5,000万円なら5倍になります。

保証を金利上乗せする内枠方式

毎月の金利に0.2%程度を上乗せして、ローン完済まで継続的に保証料を負担する方法を、内枠(内払い)方式といいます。

こちらの場合、契約時に数十万円のまとまった出費がない分、毎月の返済額が若干重くなります。

(場合によっては平均的な水準と比べ、倍以上となるケースやローンの審査結果により、保証料が高くなる場合があります)

返済期間や金利、借入額によって、外払い方式と内払い方式のどちらが得かは答えが変わって来ます。

住宅ローン借入時に、まとまった資金を用意できない場合には、内払い方式を選択せざるを得ませんが、少し余裕がある場合には外払い方式も検討してみると良いと思います。

保証料無料は本当にお得か?

住宅ローンの中には保証料無料もありますが、保証料はそこまで気にする必要はないと考える人がいるかもしれません。

気をつけなければいけないのが、保証料無料の場合は高い事務手数料と抱き合わせになっていることが多いです。

フラット35を扱っているモーゲージバンクの多くでは保証料が無料ですが、その分当初の事務手数料が高くなります。

金融機関にもよりますが、高い所では借入額の2.2%で、借入額3,000万円とすると、それだけで66万円となります。

これだと、保証料のかかる銀行ローンよりも負担が重くなる場合があります。

ただ、金融機関によっては借入額の1.10%など手数料が安く設定されているところもあり、この場合であれば保証料無料のメリットが活きていきます。

借入額が3,000万円の場合、手数料は33万円になりますので、これなら保証料有りの銀行ローンの半分の負担で済みます。

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