住宅ローンの金利は申し込み時の金利が適用されるのか、それとも借入時の金利が適用されるのか疑問に思う人は多いと思います。
民間の金融機関や、住宅金融支援機構のフラット35は、借り入れ時の金利を適用します。
仮に、住宅ローン申し込み時の金利が年1％で、借入時の金利が0.8％となっていた場合、契約者にとっては好都合ですが、この下がった金利の0.8％が適用される事になります。
逆に、申し込み時には年1％だったのが、借り入れ時には年1.2％に上昇していた場合、住宅ローンの審査は年1％の時に行われていますが、0.2%返済額も当初の計算より上がったという事になります。
金融機関に住宅ローンの申し込みをして、実際に借り入れをするまでには期間がありますが、その間に金利が変動する事はあります。
なお、金融機関はこうした金利上昇のリスクも視野に入れた上で返済比率を計算していますので、もし金利が上昇したとしても住宅ローンの審査に影響はありません。
それよりも住宅ローン契約者側の方が、月々の返済額が数百円〜数千円程度上がる事が予想されますので、こうした金利上昇のリスクもある程度考慮した上で、住宅ローンの申し込みを行うようにしましょう。
厳しめの条件で住宅ローンを組んだ場合は毎月数千円の上昇は家計への負担は大きいと思います。
また、財形住宅融資は住宅ローンを申し込んだ時点での金利が適用されます。
申し込み時の金利が、年1％だった場合、借入時に年0.8％に下がっていようが、1.2％に上昇していても、関係なく申し込み時の年1％の金利を適用するルールになっています。
契約者側の私達としては、住宅ローンの金利は借り入れ時の金利が適用されるという認識を持っておけばOKです。
物件の引き渡し時期に注意
新築マンションの多くは、マンション建設中から入居申し込みが始まる為、引き渡しは半年〜1年程後になる事が多いと思います。
その間に金利が変動する可能性がありますので、ローン契約時になって入居申し込み時に立てたローン計画よりも金利が上がっていた場合、返済額に影響がありますので、計画時には注意が必要です。
そのため、引き渡しが1年以上先の物件の場合は少し高く見積もった返済額で計画を立てておくと安心です。
金利変化の仕組み
住宅ローンの金利には大きく、固定金利型と変動金利型がありますが、それぞれ異なる金利に連動して決定します。
固定金利は長期金利の指標となる10年物国債利回りに連動、変動金利は政策金利に連動しています。
長期金利は、将来の物価上昇や短期金利などの予想に影響されて上下するという特微があります。
一方、変動金利が連動する政策金利は日本銀行が決定をしていて、長期金利のように市場の予想を受けて上下する事はありません。
日本銀行は景気動向を見て金融政策を決め、政策金利を決めます。
景気が良い時には、金融を引き締め金利が上昇します。
景気が悪い時には金融緩和を行い金利は下落します。
この政策金利を確認すれば、現在の景気状態が見えてくるという事になります。
また、民間銀行が企業に貸し出す最優遇金利のことを短期プライムレートと言い、住宅ローンの変動金利は、政策金利に影響を受けた、短期プライムレートを元に決定されます。
住宅ローン金利は何に影響を受けて上がったり、下がったりするのか、またその動き方を知ることはとても重要です。
| ローンの種類 | 金利決定時期 | 金利決定に影響を与える指標 | どの時点の金利が自分のローンに適用されるか |
|---|---|---|---|
| （銀行ローン） 変動金利 | 基準日は4月1日と、10月1日 | 日銀の政策金利 （短期金利） | ローン契約日 （ローンが実行される日の金利） |
| （銀行ローン） 1〜5年の固定金利 | 当月の金利が前月末に決定 | 短期・中期国債の利回り | |
| （銀行ローン） 10年以上の固定金利 | 長期金利 （10年もの国債の利回り） | ||
| フラット35 | 当月適用の金利が毎月1日に決定 | ||
| 財形住宅融資 | 1・4・7・10月 適用の金利が 前月末に決まる | 5年もの国債の利回りなど | ローン申し込み時点 |
