審査

自営業者におすすめの住宅ローンと審査に通るためのポイント

投稿日:2018年6月2日 更新日:

自営業者が住宅購入を考え、いざ住宅ローンを借りようと思った時、どこの銀行が貸してくれるか?どんな条件の人が審査に通るのか?といった疑問があると思います。

最近では働き方の多様化に伴い、自営業やフリーランスの人も増加傾向にありますので、良い条件で融資を行う金融機関も増えて来ました。

自営業の人が審査に通るためのポイントと、自営業者におすすめの住宅ローンをご紹介します。

\年収・雇用形態・勤続年数の制限なし/

ARUHI フラット35 公式サイト

自営業者は赤字だと住宅ローンを借りられない?

契約成立の握手

住宅ローンの審査において、自営業者は会社員よりもどうしても不利になってしまいます。

通常、会社員の住宅ローンの審査は申込み日の前年の年収で行われますが、自営業者は会社員よりも収入に対してのチェックが厳しくなります。

会社員は源泉徴収票の支払金額という欄に記載されている額面年収が審査のポイントとなります。

例えば、会社員が今年申込みをするなら、原則的に昨年の年収で判断されます。

ところが、自営業者に対しては事業開始から3年経過している事が条件で、3年連続で黒字である事が条件です。

そのため、多くの銀行が過去3年分の年収をチェックします。

自営業者が申込みの際に提出する年収証明は、確定申告書と納税証明書となります。

ここで注意したいのは、申告書の事業収入ではなく、経費を引いたあとの事業所得の数字で審査される点です。

事業収入がたとえ5,000万円あったとしても、申告している所得が300万円であれば、300万円の年収で借りられる範囲までしかローンを借りることができません。

自営業者の住宅ローン金利と借入可能額は?

グラフイメージ

都市銀行でも自営業者や非正規社員への住宅ローン融資を行うことが増えて来ましたが、やはり金利は高めになりがちです。

毎月給与が安定的に支給される会社員と比較すると、先行きが不透明であると銀行側は判断するのでしょう。

その点フラット35では、自営業、会社員関係なく年収400万円未満の人は返済負担率30%まで400万円以上の人は返済負担率35%まで借入申込みが可能です。

実際、フラット35では上限ジャストの35%まで借りる人はあまりいないようですが、32%くらいまで借りる人は多くいます。

例えば、去年の事業所得が433万円、一昨年は210万円、一昨昨年は800万円だとします。

余裕を持った返済負担率30%まで融資が受けられたとして、年収433万円計算と800万円計算では借入可能額がどれくらい違うかというと、その差はなんと2,900万円にもなります。

実際、年収800万円で6,400万円は借りすぎですが、年収433万円で審査されるのと年収800万円で審査されるのとでは、借入可能額にこれだけの差が出てしまいます。

(返済期間21年〜35年、金利は1.56%とします。元利均等返済で、その他の借入は一切ない前提)

計算結果

年収433万円計算の場合、借入可能額=3500万円(返済負担率29.9%)

年収800万円計算の場合、借入可能額=6400万円(返済負担率29.6%)

フラット35は返済負担率を算出する際、実際に適用される金利で計算してもらえる点も自営業者にとっては魅力の一つです。

都市銀行をはじめとする一般的な銀行は「審査金利」という高めの金利で計算しています。

審査金利は金融機関によって異なりますが、おおむね4%で計算しておけば間違いないでしょう。

先ほどの3期平均、年収433万円で判断する銀行の審査金利を4%と仮定します。

同じ条件で計算をすると、借入可能額は2,400万円となってしまいます。

同じ人が同じタイミングで申込みをした場合でも、審査を受ける金融機関によって借入可能額にこれだけ開きが出てしまいます。

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自営業者にも優しいフラット35

フラット35

たとえば、自営業者が今年住宅ローンの申込みをすると、提出する年収証明は去年、一昨年、一昨昨年の合計3年分の確定申告書の控えです。

先ほどの例と同様に、去年の事業所得が300万円、一昨年は200万円、一昨昨年は800万円だとします。

一昨昨年から住宅購入を考え始め、所得を増やしたのかもしれませんが、3期平均で審査する銀行なら合計を3で割った433万円で審査されることになります。

また、外資系金融機関の会社員や保険会社の外交員など、年度により大幅に増減する人は、サラリーマンであっても3期平均で審査する金融機関もあります。

このような場合に利用したいのがフラット35です。

フラット35は自営業者であっても、申込みの前年の年収で審査をします。

さらにフラット35が自営業者にとって優しい点を付け加えると、原則として決算書の提出が不要です。

都市銀行だと、確定申告書と併せて決算書も過去3期分提出しなくてはなりませんが、場合によっては、起業してから現在までの全期分の提出を求められることもあります。

ただ提出すれば良いわけではなく、ビジネスモデルが長期的に持続可能か、収益が安定して得られる構造になっているかなど、中身をしっかりチェックされます。

フラット35でも審査を進めていくと、追加書類として決算書の提出を求められることがありますが、銀行に比べるとチェックはそこまで厳しくありません。

審査基準の性質上、銀行よりも多く借りられる部分には注意が必要ですが、所得が低い場合の自営業者は上手に活用したい商品です。

自営業者はここを見られる

審査イメージ

自営業者の住宅ローン審査では、一般的に3期分の確定申告書と納税証明書を提出しますが、銀行では書類から、事業内容所得額事業継続性納税時期と滞納の有無などを確認します。

これらの項目をどのような視点でチェックしているのかを解説します。

事業内容

自営業にもさまざまな業種があり、金融機関によっては住宅ローンを借りる事ができない業種もあります。

まず、金融機関はコンプライアンス上、住宅ローン融資をしても問題のない業種であるか、また、どのような事業から得た所得であるかを確認します。

所得額

自営業者の場合、事業収入から原価や諸経費等を差し引いた、税引き前の所得額が住宅ローン返済の原資となります。

運転資金のため銀行などから借入を行っている場合には、金利は経費として計上されますが、元金部分は計上されませんので、経費以外に支出がある事になってしまいます。

リース債務や未払金などがあるときにも、その支払額を所得額から差し引いて、返済負担率を求めます

詳しくは次の事業継続性の項目で解説します。

事業継続性

金融機関は、過去3期分の確定申告書から事業継続性と安定性を慎重に検討します。

まずは、確定申告書で売上(収入)金額から売上原価を引いた、売上総利益(損益計算書※1)で事業全体の収益力を確認します

次に、経費を差し引いた残りの額が事業主の取り分となりますが、
従業員の給与や青色申告控除等が差し引かれますので、右下の所得金額ではなく、差引金額(損益計算書※4)を年収として見ます。

また、経費の項目の利子割引率(損益計算書※2)に金額の記載がある場合には借入がある事になりますので、借入明細書の提出が必要になります。

地代家賃損益計算書※3)が空白の場合、事務所は本人所有という事になりますので、減価償却の計上がなされているか等、不動産に対しての調査も行われます。

損益計算書

賃借対照表からは、1年間の負債や資本がどのように変化しているかを期首、期末の数値から確認します。

それほど売上が伸びていないのに、売掛金や在庫が増えていたり、貸付金、仮払金などが増えていてるような場合には、投資や販売先が不良債権化していると判断されてしまう可能性があるため、少し注意が必要です。

また、元入金(賃借対照表※7)は開業資金を記帳する、法人でいう資本金にあたります。

事業主貸(賃借対照表※5)事業資金から個人の家計へ支出したもの、事業主借(賃借対照表※5)個人の家計から事業資金に入金したものを記録します。

期末に事業主貸と事業主借を相殺して、その差額を翌年の元入金に繰り入れするという処理を行います。

事業の財布と個人の財布間で、お金の貸し借りがあった場合には元入金の増減がありますので、これらの科目にもチェックが入ります。

賃借対照表

納税時期と滞納の有無

納税証明書では、収入を申告すべき時期に申告し、所得税を3期分きちんと納めているかのチェックが入ります。

もし税金を滞納していれば納税証明書に記載があります。

また、申告の日付や納税時期が本来行なわなければならない時期と乖離している事も判明するケースもあります。

本来申告が必要な所得が未申告であったり、税金の未納や延滞をしている場合には住宅ローンの審査には通りません。

もし、税務署との見解の違により、後になって修正申告により延滞金を支払ったようなケースがあれば、その理由をあらかじめ金融機関側に必ず伝えておくようにしましょう。

納税証明書にはその1〜その4まで4種類ありますが、通常提出するのは、その1(所得税の納付金額、未納金額の確認用)その2(申告所得額の証明用)で、その3とその4も場合によっては提出が必要になります。

ここをチェック!

自営業者が審査に通るためのポイント

ラップトップと家のお金

  • 直近3期が連続して黒字であること(節税対策は慎重に)
  • 年収は過去3年間の所得の平均が基準になるので、できるだけ増やしておく
  • 自家消費※は適正に申告して売り上げを伸ばしておく
  • 借入金を少なく提示される可能性があるので、自己資金は多めに用意しておく
  • 会社経営者は事業が好調であることも大切だが、安定性、継続性を第一に考える
  • 審査基準が比較的ゆるいフラット35の利用を検討する
  • 税金、健康保険料などの未払いは収めておく
  • 車など他のローンを終わらせておく

※自家消費とは、個人事業主が棚卸資産、またはそれ以外の資産で事業用に使用していたものを、家事のために消費あるいは使用することをいいます。

たとえば、飲食店が残った食材で家族に食事を提供するなど、プライベートで資産を消費することをいいます。

自営業の人向けおすすめ住宅ローン

フラット35が自営業者に優しいことは前述いたしましたが、フラット35はさまざまな金融機関が取り扱っていて、どこの金融機関で借入を行うかで若干内容が異なります。
ここでは自営業者向けにおすすめしたい住宅ローンのご紹介をしたいと思います。

ARUHI フラット35

ARUHI

アルヒはフラット35に特化した、日本初の住宅ローン専門の金融機関です(モーゲージバンクといいます)

旧SBIモーゲージから社名変更を行い、ARUHI(アルヒ)となりました。

フラット35とひとことで言っても、実はそのバリエーションは多くあり、「フラット35を借りるならここしかない!」というくらいの豊富なバリエーションを取り扱っています。

とくに頭金が潤沢にある自営業者の方におすすめしたいのが、アルヒだけでしか取り扱いが無い、「スーパーフラット」です。

スーパーフラットは物件価格に対しての自己資金(頭金)を10〜30%用意する事を前提として、全期間に渡って適用される金利が通常のフラット35よりも低くなるというタイプです。

ARUHI 11月適用金利
フラット35(団信保険料込み金利)
返済期間
15〜20年
21〜35年
融資率90%以内
1.12%
1.17%
融資率90%超
1.38%
1.43%
保証料
0円
団体信用生命保険
0円
融資事務手数料
借入金額の2.2%(税込)
借入可能額
100万円以上8,000万円以内
(年収400万円未満:年間の返済負担率30%まで)
(年収400万円以上:年間の返済負担率35%まで)
借入可能期間
15年以上35年以内(完済時年齢80歳まで)
一部繰り上げ返済手数料
無料(インターネット)
申し込み
インターネット/窓口

ARUHI 公式サイト

ARUHI 11月適用金利
ARUHIスーパーフラット(団信保険料込み金利)
返済期間
15〜35年
スーパーフラット7
(融資率70%以内)
1.020%
スーパーフラット8
(融資率70%以上80%以内)
1.070%
スーパーフラット9
(融資率80%以上90%以内)
1.120%
保証料
0円
団体信用生命保険
0円
融資事務手数料
借入金額の2.2%(税込)
借入可能額
100万円以上8,000万円以内
【スーパーフラット8】
年収400万円未満:年間の返済負担率30%まで
年収400万円以上:年間の返済負担率35%まで
【スーパーフラット9】
年間の返済負担率20%以内まで
借入可能期間
15年以上35年以内(完済時年齢80歳まで)
一部繰り上げ返済手数料
無料(インターネット)
申し込み
インターネット/窓口

ARUHI 公式サイト

楽天銀行 フラット35

楽天銀行

楽天に銀行のフラット35をおすすめする理由は、融資事務手数料の安さにあります。

現在、メジャーになっているフラット35(買取型)は、住宅金融支援機構とコラボレーションをして融資を行うので、金融機関側で大きく金利を上げ下げする事ができない現状があります。

そのため、金利に関してはどの金融機関も毎月ほぼ同じ金利を発表しています。

そこで少しでも安くフラット35を借りたいと思った場合は、融資事務手数料の安い金融機関に目をつける必要があります。

事務手数料は、銀行各社、借入金額の1.8〜2.0%を提示しておりますが、楽天銀行だけは業界最安値の融資金額の1.404%(税込)を提示しています。

フラット35は、金利で他社とあまり差をつけることができない事情があるため、融資事務手数料で差をつけています。

楽天銀行 11月適用金利
フラット35(団信保険料込み金利)
返済期間
15〜20年
21〜35年
融資率90%以内
1.12%
1.17%
融資率90%超
1.38%
1.43%
保証料
0円
団体信用生命保険
0円
融資事務手数料
融資額×1.10%(税込)
借入可能額
100万円以上8,000万円以内
(年収400万円未満:年間の返済負担率30%まで)
(年収400万円以上:年間の返済負担率35%まで)
借入可能期間
15年以上35年以内(完済時年齢80歳まで)
一部繰り上げ返済手数料
無料(インターネット)
申し込み
インターネット

楽天銀行 公式サイト

自営業者に融資を行う銀行比較一覧表

金融機関名ARUHI
フラット35
楽天銀行
フラット35
住信SBIネット銀行
フラット35
楽天銀行
金利選択型
住信SBIネット銀行じぶん銀行新生銀行イオン銀行りそな銀行みずほ銀行三井住友信託銀行
利用条件年収の制限はなし年収の制限はなし年収の制限はなし前年の申告所得が申込者と連帯債務者合算で400万円以上安定かつ継続した収入があること前年度の申告所得が200万円以上業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得(経費控除後の金額)事業開始後3年を経過し前年度年収が100万円以上営業年数が3年以上、前年の税込年収が100万円以上安定した収入があること安定した年収が見込まれる人
保証料0円0円0円0円0円0円0円0円金利に年0.2%上乗せ金利に年0.2%上乗せ金利に年0.2%上乗せ
詳細

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保証料は内払い方式の場合の保証料を記載(フラット35を除く)

まとめ:自営業者のための住宅ローン

自営業者には前年の収入で審査を行い比較的審査に通りやすく、借入時に総返済額が確定するフラット35がおすすめです。

フラット35はメガバンクをはじめ、ARUHIなどのモーゲージバンク、楽天銀行などのネット銀行で取り扱いがあります。

また、フラット35以外にもメガバンク、ネット銀行の扱う住宅ローン審査も同時に申し込んでみて、条件の良い回答の金融機関に申し込むという方法も検討してみると良いでしょう。

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