資金計画

頭金なしで買っても良いの?事前に知っておきたい注意点

投稿日:2017年11月23日 更新日:

住宅の鍵を持つ手

かつては、住宅販売価格の2割の頭金が必要とされていましたが、最近では、住宅の広告で「頭金ゼ口で購入可能」といった言葉を当たり前のように見かけます。

実際に頭金なしでも本当に住宅は買えるものなのでしょうか?そして本当に購入に踏み切っても良いものなのでしょうか?

頭金なしで購入する事はできる?

住宅販売価格の100%を借り入れできる住宅ローンというのも多く、諸費用まで借りられる住宅ローンもあります。

とはいえ、一般的に物件価格の20%程度の頭金を準備をしておいた方が安心と言われています。

ひと昔前の銀行の住宅ローンの借入限度額は、物件価格の約8割までという限定されたものが多くありました。

これは、高金利だったバブル期に住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)からの融資限度額が物件価格の80%までであった事や、「物件価格の20%は自己資金を準備してください」というのが金融機関の基本的な姿勢であったからです。

この金融機関が指定していた20%という数字の根拠ですが、購入した物件を住宅ローン融資の条件として金融機関は担保に取ります。

契約者が住宅ローンの支払いを滞納して、物件を差し押さえ、売却したとしても、2割程度価値が下がるくらいで、物件を売却してしまえば貸したお金はペイできるといった考えや、20%の自己資金が払えずに住宅購入をすると、将来支払いに行き詰まり、ローンを滞納する危険性が高いといった考えもあったようです。

頭金なしでも購入する事はできますが、安心した返済をするうえでも物件価格の20%以上の頭金を用意するのが理想です。

頭金はやっぱり必要?

頭金なしで住宅を購入する場合でも、購入時には金融機関に支払う保証料や登記費用などの諸費用で、100万円以上のお金が現金で必要となる事もあります。

諸費用も全て住宅ローンに含めて借りられる金融機関もありますが、住宅ローンの金利よりも高くなってしまうという点があります。

物件価格の20%の頭金が理想となると、物購入価格が4,000万円だとすると、800万円+諸費用分の資金が必要になります。

しかも、貯蓄している教育資金や老後資金とは別に確保するとなると、一般的な家庭では非常に厳しいのが現実だと思います。

よって、現実的に頭金は10%程度用意するという世帯が多いようです。(手付金として購入価格の10%を必要とする物件もあります)

無理に頭金を20%用意しようとして、手元の現金を全て無くしてしまうのは避けるべきです。

不動産所得税や固定資産税の請求は住宅を購入した翌年に請求が来ますし、住宅を購入した後も何かとお金が必要になります。

重要なのは購入する事ではなく、長期間に渡り安定的に返済をしていく事です。

ですので、頭金はできるだけ多く用意し利息を含めた返済金額を低くする方が返済計画上としてはベターです。

頭金20%+諸費用の金額イメージ

一般的に諸費用は新築の場合で、物件価格の3〜5%程度、それに加えて不動産仲介手数料が物件価格の3%程度となります。

諸費用の合計を仮に8%と仮定して、頭金を20%用意する場合に必要な自己資金を算出してみました。

(実際にかかる諸費用はケースバイケースになりますので、参考程度としてください)

物件価格頭金(20%)諸費用(8%)頭金+諸費用
2,000万円400万円160万円560万円
2,500万円500万円200万円700万円
3,000万円600万円240万円840万円
3,500万円700万円280万円980万円
4,000万円800万円320万円1,120万円
4,500万円900万円360万円1,260万円
5,000万円1,000万円400万円1,400万円
5,500万円1,100万円440万円1,540万円
6,000万円1,200万円480万円1,680万円
6,500万円1,300万円520万円1,820万円

頭金が多いほど返済負担は軽くなる

頭金が多いほど銀行からの借入額額を減らせるため、毎月の返済負担も軽くなります。

物件価格:3000万円、借入期間35年、金利2%、元利均等返済の例

頭金の額借入金額毎月返済額頭金なしの場合と比較すると
頭金なし3,000万円9万9,390円
150万円(5%)2,850万円9万4,420円毎月4,970円負担減
300万円(10%)2,700万円8万9,451円毎月9,939円負担減
450万円(15%)2,550万円8万4,481円毎月1万4,909円負担減
600万円(20%)2,400万円7万9,512円毎月1万9,878円負担減
750万円(25%)2,250万円7万4,542円毎月2万4,848円負担減
900万円(30%)2,100万円6万9,573円毎月2万9,817円負担減

頭金なしで購入する事のデメリットは?

住宅ローンの審査では最大融資比率に対する評価があり、頭金の有無とその額に応じて金利優遇を受けられる場合があります。

頭金なしの場合は金利優遇幅が小さくなり、購入価格の90%を超える借入では金融機関の審査も厳しくなる事が一般的です。

事実、住宅金融支援機構のフラット35では、頭金が物件価格の10%未満か10%超かで、金利が0.44%異なります。

頭金を10%出せれば、金利が年0.44%も低くなり総返済額を抑える事が可能になります。

頭金なしで購入する事のリスク

銀行も住宅ローンの顧客争奪戦により全額を貸してくれる所が増えてきましたが、頭金を用意した場合と比べると頭金なしでの購入はリスクが高くなります。

前述した通り、頭金なしだと借入金額が増えるため毎月返済額が高くなり返済が厳しくなります。

住宅ローンを払えなくなったら購入した住宅を売ればいいと考える人もいますが、購入価格より高く売れることはほぼありません。

特に新築マンションは、販売価格に2割程度の不動産業者のコストや利益が含まれていますので、購入してすぐに売却したとしても、8割程度の値段でしか売れません。

もし頭金なしで住宅を購入していたとすると、売却して戻ってきたお金では残りのローンを払いきれずに、他に現金を用意するか新たな借金をする事になってしまいます。

また、物件の価格が住宅ローン残高を下回ると、抵当権を設定している金融機関は売却に応じてくれない事さえもあります。

これでは破綻に繋がるリスクが非常に高いといえます。

将来的に売却を考えている場合には頭金はなるべく多く用意した方が良いでしょう。

また、貯金がないから頭金なしで買うというのも少々リスクがあります。

自分で住宅を持つという事は賃貸時代とは違い、住宅ローン以外にも家の維持費や固定資産税など何かと経費がかかります。

本当に安全なのは、頭金を20%程度用意し購入するのが理想です。

無理であれば家計をもう一度見直し貯蓄をして、住宅ローンを借入後には早めの繰り上げ返済をして、短期間でローンを完済するのが安心です。

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