フラット35の住宅ローン

フラット35は、35年全期間の長期固定金利型ローンです。

住宅金融支援機構と民間金融機関の提携した住宅ローンで、民間金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して機関投資家に売却をするというスキームを取っています。

最長35年まで借り入れする事が可能で、借り入れ時の金利が完済まで変わらないため、借りた後に金利水準が上がっても毎月返済額が変わらないのが特徴です。

借り入れた時点で総返済額が確定するため、将来設計が立てやすいといった点も大きなメリットです。

フラット35の概要

もともと国民の住宅購入を支援する目的で開始したフラット35ですが、民間ローンのような厳しい審査がなく、利用できる人の幅が広いのが特徴です。

70歳未満の安定的な収入がある人なら利用することが可能で、保証会社を通したり、保証人を設定する必要もありません。

審査もそれほど厳しくないことから、一度他の金融機関の審査に落ちてしまった人でも、フラット35であれば借りられる可能性があります。

また、民間の金融機関では健康状態によっては団信に加入できず審査に落ちるケースがありますが、フラット35では、団信の加入の可否は審査に影響しないため、持病がある人にも向いている住宅ローンです。

また、保証人だけではなく、保証料が不要な点も大きなメリットです。

保証料がかからない事で初期費用を抑えることができるため、現金に余裕がない人には特に利用しやすいです。

審査については、人と住宅に関する審査があり、人に対する審査は金融機関と住宅金融支援機構が行い、住宅に関する審査は適合証明機関が行います。

この他に、返済方法を変更する「条件変更」が比較的しやすいのもフラット35のメリットです。

例えば、転職や突然の減給などで住宅ローンの返済が厳しくなった時には、一定期間だけ返済額を減額したり等の対応をしてもらえるので、無理なく住宅ローンを払い続ける事ができます。

取り扱いは、銀行、信用金庫、働金庫やモーゲージバ ンクなどの金融機関になり、申込みや返済の手続きは、金融機関が窓口となります。

フラット35Sとは？

フラット35には、購入した家が省エネルギー性や耐震性、耐久性、可変性、バリアフリー性に優れた住宅であれば、借入金利が一定期間引き下げられる、フラット35Sというバリエーションもあります。

こちらは購入する住宅の条件によって、金利が当初10年間引き下げになる、金利Aプランと、5年間引き下げになる、金利Bプランの2つのどちらかを利用する事が可能です。

ただし、毎年の予算額がありますので、タイミング次第では条件を満たしていても、借りられない可能性もあります。

フラット35の金利と手数料

フラット35を利用するときは都市銀行や信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、保険会社といった民間の金融機関などが窓口となります。

同じフラット35でも金融機関ごとに金利や手数料は違うので、比較して有利なところで利用するようにしましょう。

なお、金利は返済期間が21年以上と20年以下で異なり、20年以下の方が金利が低くなっています。

さらに、融資率が物件価格の9割以下だと低い金利が適用されます。

取扱い金融機関とそれぞれの金利は住宅金融支援機構のフラット35のホームページで確認することができますので確認してしてみてください。

住宅の質が良いという事が利用条件

フラット35を利用するには、一般の金融機関で住宅ローンを借りる際に審査される一般的な基準とは別に、国の建築基準法と住宅金融支援機構が独自に定めた、一定の基準を満たした住宅である事といった条件があります。

具体的には、検査機関が発行する『適合証明書』を取得する必要があり、この検査にかかる費用はローン契約者の負担となります。

新築住宅の場合の相場は、およそ2〜3万円＋消費税程度となります。

フラット35の繰り上げ返済

フラット35はネットなら手数料無料で10万円以上から繰り上げ返済が可能な点も大きなメリットです。

住宅金融支援機構のインターネットサービス『住・My note』を利用すれば、繰り上げ返済できる最低額は10万円のため、小まめに繰り上げ返済をして、利息を減らしたいという人にはおすすめです。

窓口で繰り上げ返済をする場合は、100万円以上から可能で、一ヶ月前までに申告が必要です。

フラット35はどこで借りられるの？

フラット35の主な取り扱い先は、大きく分けると以下の3つになります。

フラット35のポイント

1. 最長35年の固定金利が低金利
・全期間固定金利なので、金利が上がっても安心
・返済終了までの借入れ金利と返済額が確定するので、資金計画を立てやすい

2.保証料0円、繰上げ返済手数料0円
・保証料がかからず、保証人も必要がない
・繰上げ返済や返済方法の変更があっても手数料がかからない

3. 借リ換えやセカンドハウスにも利用できる
・民間ローンだけではなく、公庫融資やフラット35からの借り換えも可能
・自ら住む以外でセカンドハウスや親族が住むための住宅取得も可能

4. 申込みしやすい
・職業、勤続年数等の申込条件がなく、幅広く色々な人の申込みが可能

フラット35を利用する際に必要な適合証明書とは？

フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構の定めた技術基準に達している必要があり、その基準に適合している証明として、適合証明書の交付が必要になります。

フラット35を利用する場合には、物件の検査の時間や交付手数料が必要となりますので頭の片隅に入れておくようにしましょう。

適合証明書の交付費用は？

適合証明書は、検査機関に対して物件の検査申し込みを行い、審査に合格されると交付されます。

物件検査の手数料は住宅ローン利用者の負担となり、検査機関により異なります。

新築の場合は以下の3種類の検査を行う必要があり、各項目ごとに数千円〜数万円の費用がかかります。

合計すると、一戸建て新築住宅は、約2～3万円、一戸建て中古住宅で約4～6万円となります。

次に説明する検査機関の探し方で、おおよその手数料が確認できますので、手数料を比較してみるのも良いでしょう。

検査機関の探し方は？

実際に物件の検査を行うのは、住宅金融支援機構が認定した検査機関・技術者のみが行えます。

住宅金融支援機構の検査機関の検索で等道府県ごとに検索が行え、おおよその料金の確認も行えます。

フラット35適合証明書交付の流れ

適合証明書交付の流れを解説します。

資金決済までに時間があまりない場合や、交付を受けられない不安要素がある場合にはフラット35以外の他住宅ローンを検討するなどの手段を事前に検討しておく必要があります。

新築住宅の場合

1.設計検査
物件が技術基準に適合しているかを設計図等により検査

2.中間検査
工事途中の段階で、工事が技術水準に適合しているか現地で直接検査

3.竣工検査
工事完了時に、工事が技術基準に適合しているか現地で直接検査

4.適合証明書交付

中古住宅の場合

1.物件検査
物件が技術基準に適合しているかを書類および現地で直接検査

2.適合証明書交付

中古マンションで検査を省略できるケース

新築時や中古マンションらくらくフラット35の登録手続き時に、住宅金融支援機構が定める基準に適合している事を確認済みである、築20年以内の中古マンションについては、適合証明書に関する申出書を住宅ローン融資を受ける金融機関に提出することで適合証明の手続きを省略できます。

利用できる物件には制限があり、住宅金融支援機構のホームページ内の中古マンションらくらくフラット35検索で利用可能な物件を検索する事ができます。

参考保証料なしの住宅ローンはお得？メリットとデメリットがあるので注意

フラット35はこんな人におすすめ

• 金利変動が不安な人、計画的に返済したい人
• 今後、教育費の負担が大きくなる人
• 金利上昇に備えて、固定金利に借り換えをしたい人
• 収入合算をしないと資金計画を立てるのが難しい人など

フラット35 公式サイト