住宅ローンを早期返済したいなら！繰り上げ返済を効果的におこなう方法

（構成・文＝横山 晴美/ファイナンシャルプランナー）

住宅ローンは金利がかかるため「早期返済したほうがお得」と考えている人もいるかもしれません。

確かに早期返済にはメリットがありますが、やりすぎると返済に無理が生じる可能性があります。

そのため、早期返済にこだわりすぎるのは避けたほうがいいでしょう。

また、早期返済の注意点と、効果的に行うためのポイントを紹介します。

早期返済するための「繰り上げ返済」とは

住宅ローンの早期返済には「繰り上げ返済」を行います。繰り上げ返済の種類は2種類あり、中には早期返済を目的としないものもありますが、違いは後述します。

まずは繰り上げ返済の概要を紹介します。

繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別にまとまった額を返済する方法です。毎月返済は元金と利息の支払いにあてられますが、繰上げ返済はすべて元本返済にあてられるため、その分の支払い利息が消えます。

早期返済しやすくなるだけでなく、総返済額を減らす効果が期待できます。住宅ローンは借入額が大きいため、低金利でも利息の支払い額は数百万円単位になることが多いです。

繰り上げ返済の注意点

利息は長く返済するほど負担額が大きくなるため、同額の繰り上げ返済を行うなら、時期が早いほうが利息軽減効果は高いです。

ただし、金融機関によっては手数料がかかることがあります。

また、1回の最低返済額が決められていることもあるので、借入先金融機関のルールも確認しておきます。

繰り上げ返済手数料

無料で行っている金融機関も多いです。また店頭や電話で行うと有料でも、インターネットバンキングでの繰り上げ返済なら無料、といったケースもあります。手数料が発生する場合の金額は、数千円程度が多いです。ただし、返済額を全額返済する「全部繰り上げ返済」だと数万円程度の手数料になることがあります。

繰り上げ返済の最低金額

以前は100万円程度のまとまった金額でないと繰り上げ返済できなかったのですが、近年は「1万円以上から」としている金融機関が多いです。

繰り上げ返済には残債をすべて返済する「全部繰り上げ返済」もありますが、家計への負担が大きいです。そこでここでは一部繰り上げ返済について見ていきます。

住宅ローンの繰り上げ返済には2種類ある

繰り上げ返済には2つの種類があります。

1：返済期間短縮型

返済額短縮型の繰り上げ返済は、返済期間を短縮するもので、「早期返済」を重視するならこちらの繰り上げ返済を選択します。毎月の返済額は変わりませんが、もう一方の繰り上げ返済方法と比較して、利息軽減効果が大きいです。住宅ローンの返済を早く終わらせたい人は検討してみましょう。

期間短縮型の繰り上げ返済で早期返済する場合の注意点は次の通りです。

2：返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済は、毎月の返済額を減額するものです。返済期間は変わらないためそのままでは「早期返済」に至りませんが、毎月の返済額が小さくなるので、支出が多い時期に活用すると効果的でしょう。また、編期間短縮型と比較すると利息圧縮効果は小さいです。

返済額軽減型の繰り上げ返済で早期返済する場合の注意点は次の通りです。

早期返済にこだわって返済期間短縮型を選んでも、その後の返済が苦しくなっては意味がありません。「早期返済」を検討した理由が、住宅ローンを確実に返済することであれば、返済額軽減型も検討の余地があるでしょう。

繰り上げ返済の効果

下記の条件の住宅ローンを、返済が10年終了した時点で100万円繰り上げ返済するとどの程度「返済期間」と「利息」が変わるのか見てみます。

	毎月返済額	利息軽減効果	残りの返済期間
期間短縮型	107,164 円（変わらず）	441,524 円	23年11ヶ月
返済額軽減型	103,154 円	199,120 円	25年（変わらず）

早期返済型と返済額軽減型、どちらの繰り上げ返済を行うか迷ったときは

繰り上げ返済は2種類ありますので、目的に応じて使い分けたいです。

双方の繰り上げ返済について、向いている人と実行時のポイントを紹介します。

早期返済できる「返済期間短縮型」が向いている人

期間短縮型繰り上げ返済は毎月の返済額は変わらないため、毎月の返済に問題ないことが前提です。そのうえで、次のような人に向いています。

住宅ローンの完済時期が早くなれば、老後の生活はその分余裕ができそうです。

また退職金が無い、もしくは少ないので定年までに住宅ローンを完済できるようにしたい人にも活用の余地が大きいです。

住み替えを検討している場合、住宅ローンがあっても売却はできます。

ですが、「売却価格」が「住宅ローンの残高」を下回ると、差額を自己資金でまかなわなければなりませんので、住宅ローンがないほうが売却は容易です。

ただし今後支出が増える予定の人や、収入が減る可能性がある人は要注意です。

例えば共働き世帯でこれから子どもが増える予定の夫婦であれば、育児休業や時短勤務で収入が減るかもしれません。

また小さな子どもがいる世帯では、将来の教育費も含めて現在の返済額で問題ないかどうか判断することが大切です。

負担が楽になる「返済額軽減型」が向いている人

毎月の返済額が軽減する返済額軽減型は、次のような人に向いています。

毎月の返済を楽にする手段として活用しましょう。

繰り上げ返済のためとはいえ、自己資金が減ることに不安を感じるかもしれません。

しかし、毎月の住宅ローン返済のために貯蓄を取り崩しているようであれば、利息軽減効果もある繰り上げ返済をするほうが家計にとってはメリットが大きいでしょう。

早期返済のポイントは住宅ローン以外の支出も考えること

繰り上げ返済を効果的に行うためには住宅ローンの返済額だけでなく、これからかかる支出を意識することが重要です。

老後資金や教育費、その他の大きな支出を長期的な視野で考えます。

長期的な視野で考えることで、早期返済の必要性が低いケースも発見できます。

例えば次のようなケースがあるでしょう。

通常マイカーローンの金利は住宅ローン金利より高いので、車の買い替え資金を現金で支出したほうが金利負担は小さいです。

住宅ローンは早く返したほうが良いとの意見もありますが、必要以上に繰り上げ返済を行うと、必要な自己資金も減らしてしまって生活がままならなくなる可能性もあります。

他の支出や将来の生活も踏まえて繰り上げ返済の妥当性を判断していきます。

繰り上げ返済実行時に気になる「保証料」と「住宅ローン控除」

早期返済の繰り上げ返済にせよ、毎月の負担を減らす繰り上げ返済にせよ、保証料と住宅ローン控除には注意が必要です。

繰り上げ返済と保証料

繰り上げ返済を行うと、支払った保証料が戻ってくる場合があります。

保証料が金利上乗せタイプなら、元本に応じて保証料が決まるので問題になりませんが、前払い一括方式で支払っているときは、繰り上げ返済の金額に応じて「戻し保証料」が計算されます。

ただし保証会社手数料がかかることが多く、戻し保証料から手数料が差し引かれます。

繰り上げ返済と住宅ローン控除

繰り上げ返済によって住宅ローン控除の恩恵が小さくなるパターンもあります。

住宅ローン控除が受けられる当初10～13年は繰り上げ返済をしない、とする選択肢もあります。

しかし、繰り上げ返済は早い時期に行うほうが利息軽減効果は大きいので、資金的な余裕があるなら繰り上げ返済を検討したいです。

さらに、住宅ローン控除は所得額に左右されるため、予期せぬ収入減があれば恩恵は小さくなってしまいます。

そのため繰上返済すべきタイミングなら、繰上返済を優先させることをおすすめします。

ただ、年末付近に繰り上げ返済を行うなら、年明けまで待ってからの方がいいかもしれません。

住宅ローン控除の基準となるのは「年末時の住宅ローン残高」だからです。

まとめ　目的に応じて早期返済を行おう

今現在返済に余裕があるからといって、今後の出費が増えるようなら返済期間を短くする繰り上げ返済は向かないかもしれません。

早期返済を検討するときは、将来の支出まで含めて良し悪しを判断しまます。

場合によっては返済額軽減型に切り替える柔軟性も持ちたいです。

住宅ローンは長期戦ですので、長い視野で返済を行っていきましょう。

参考老後破産しないために！住宅ローンとの付き合い方