買い替えや住み替え時利用したい住宅ローン、「住み替えローン」とは

（構成・文＝横山 晴美/ファイナンシャルプランナー）

せっかくマイホームを買ったとしても、さまざまな事情で家の住み替えすることがあります。

例えば家族が増えて手狭になったり、転勤により引っ越しが必要になったりしたときです。住宅ローンの支払いが苦しくて住み替えを検討することもあるでしょう。

「今住んでいる家の住宅ローンを返済しながらの住み替えは、無理」と思うかもしれませんが、住み替え専用の「住み替えローン」があります。

住み替え時に利用したい「住み替えローン」とは

住み替えローンとは、家を買い換えるときに利用できるローンです。住み替えローンについてご紹介する前に、住み替えについて見てみましょう。

住み替えのカギは自己資金と売却代金

自己資金が豊富な人の住み替えであれば、自己資金で新居を購入してから元の家を売却することもできるでしょう。

しかし通常は、今住んでいる家の売却代金を原資に抵当権を抹消（住宅ローンを完済）します。そのため、今住んでいる家の売却と新たに住むための家探し・購入を同時に行うのが一般的です。

このような流れになるため、住み替えでは「今住んでいる家の売却代金」がいくら位なるのかが非常に重要です。

今住んでいる家の売却益が住宅ローンの残高よりも高ければ、差額分を新たな家の購入代金に充当することもできます。逆に売却代金を返済に充ててもローンが残ってしまう場合不足分を自己資金で賄わなければなりません。これを「オーバーローン」や「担保割れ」といいます。

「住み替えローン」で住み替えリスクが軽減

住宅ローンの負担を軽くするために住み替えを希望する人の場合、オーバーローンは避けたいところです。

自己資金の額によっては、住み替え自体を諦めてしまうこともあるでしょう。しかし住み替えローンを利用すれば、資金繰りがぐっと楽になります。

住み替えローンはオーバーローン時に対応しているからです。通常の住宅ローンであれば、購入する家の価格が最大借入額ですが、住み替えローンは購入額に住宅ローンの残高も上乗せして借入れできるローンです。

一般的には住み替えにかかる諸経費も上乗せしてできます。

資金面で余裕ができれば、新たに購入する家の選択肢も広がります。

【通常の住宅ローンと住み替えローンの比較】

	借入対象
通常の住宅ローン	購入する住宅価格
住み替えローン	次の3点の合計額 ・住宅の購入価格 ・売却する家の住宅ローンの残り（売却代金を返済に充てても残った部分） ・住み替えにかかる諸経費（登記手続きや印紙代等）

住み替えローンの要件や条件を確認

住み替えローンを取り扱っている金融機関は複数ありますので、いくつかご紹介します。

【三井住友銀行　住み替えローン】

利用条件	年齢：借入時、満20歳以上満70歳の誕生日まで、かつ完済時、満80歳の誕生日まで 収入要件：前年度税込年収が500万円以上 その他：現在返済中の住宅ローンが借入れ後4年以上経過しており、直近1年間で返済に遅延がない 保証会社の保証が受けられること・団信加入要件あり
融資対象範囲	家の買い替え・建て替え資金、およびそれにかかる諸費用 （ただし、現在の家の売却額は差し引く）
融資上限	100万円以上1億円以内（10万円きざみ）
返済期間	35年以内
返済方法	変動金利・固定金利選択型・全期間固定金利
団体信用生命保険（死亡・高度障害）	あり（無料） 夫婦連生型・8大疾病型・自然災害対応型など複数の団信に対応
借入時手数料	保証会社手数料54,000円
保証料	あり（融資時一括払い・もしくは金利上乗せ）

三井住友HP「住み替えローン」より

 

【みずほ銀行　みずほ買い替えローン】

利用条件	年齢：借入時、満 20 歳以上 71 歳未満で、完済時時の年齢が満 81 歳未満 収入要件：安定した収入があること その他：現在返済中の住宅ローンに延滞等がないこと 保証会社の保証が受けられること・団信加入要件あり 原則、日本国籍であること（または永住許可等を受けている外国人）
融資対象範囲	新たな自宅の購入代金と、売却する自宅の住宅ローンの返済資金
融資上限	50 万円以上 1 億円以内（1 万円単位）
返済期間	35年以内
返済方法	変動金利・固定金利選択型・全期間固定金利
団体信用生命保険（死亡・高度障害）	あり（無料） 0.3%の金利上乗せで「3大疾病特約」を付帯可能
借入時手数料	保証会社手数料32,400円
保証料	あり（融資時一括払い・もしくは金利上乗せ）

みずほ銀行HP「みずほ買い替えローン」より

【りそな銀行　りそな住みかえローン】

利用条件	年齢：借入時、満20歳以上満70歳の誕生日まで、かつ完済時、満80歳未満 収入要件：前年の税込年収が100万円以上 借入時、満20歳以上満70歳の誕生日まで、かつ完済時、満80歳。給与所得者の場合は、勤続年数1年以上（給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が3年以上） その他：現在返済中の住宅ローンに3年以上延滞等がないこと 団信加入要件あり
融資対象範囲	新たな自宅の購入代金と、売却する自宅の住宅ローンの返済資金 （ただし、現在の家の売却額は差し引く）
融資上限	50万円以上1億円以内（1万円単位） ただし、税込年収に占める年間元利金返済額の割合が最高35％以内。ここでいう返済額には住宅ローン以外の返済金も含む。 また、次の二つのうちどちらか低い方が融資上限 ・新たに購入する家の担保評価額の最高300％の金額 ・担保評価額に最高2,500万円を加えた金額
返済期間	35年以内
返済方法	変動金利・固定金利選択型
団体信用生命保険（死亡・高度障害）	あり（無料）
借入時手数料	保証会社手数料32,400円
保証料	あり（融資時一括払い・もしくは金利上乗せ） 収入合算者は連帯保証人となること。また、団体信用生命保険に未加入の場合も法定相続人1名以上が連帯保証人となること。

りそな銀行HP「りそな住みかえローン」より

※各ローンとも、2018年6月20日現在の情報です

概ね要件は同じですが、細かいところで若干の違いがありますね。

例えば、融資対象に「売却諸費用」を明記しているのは三井住友銀行だけですし、返済方法もりそな銀行には全期間固定金利がないなどの差異があります。

ほかにも、団体信用生命保険の加入が三井住友銀行とみずほ銀行は「必須」となっていますが、りそな銀行は連帯保証人がいれば加入せずとも申し込みができます。

年収要件はかなり差があるので、自身の状況と照らし合わせ、条件を満たしている金融機関を選んでいきたいです。

住み替えローンの注意点

売却する家がオーバーローンだった場合、差額を上乗せできるのはメリットですが、返済できる範囲内の借入額になるよう注意しなければなりません。

住み替えローンも住宅ローンの一種である以上、審査があることも忘れずに。

借り換えローンは誰でも利用できるものではないので、早い段階で仮審査に臨んでおきましょう。

団体信用生命保険の上乗せも

登記手続きや住宅ローンの諸経費、引っ越し代金などの諸経費もあります。

また、団体信用生命保険の加入が必須の金融機関ならば、健康状態にも留意しなければなりません。

住み替え時は従前の住宅購入時より年齢が上がるため、健康面の不安も若いときよりは大きいのではないでしょうか？

通常の団体信用生命保険（死亡・高度障害状態を保障）に、疾病時にも対応する特約も付加するなら、適用金利が0.2～0.3％程度上乗せされるのが通常です。

金利上乗せ型の保証料がかかる場合、団体信用生命保険と合わせて金利が0.5%程度の上乗せが考えられます。

まとめ　住み替えローンは返済計画を持って利用しよう

自己資金に不安を持つ人や、オーバーローンの心配がある人にとって借り換えローンは心強い存在です。

しかし、売却する家の住宅ローンの残高分を上乗せして購入できるため、借入額が大きくなりがちです。

どう返済していくのかも考えたうえで、賢く住み替えローンを利用していきたいです。

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