住宅ローンジャーナル 山知 資金計画

年収400万円で住宅ローンはいくら借りれる?適正な借入額は?

投稿日:2018年10月8日 更新日:

年収400万円で住宅ローンはいくら借りれる?借入可能額と適正な借入額

(文・構成=編集部 住宅ローンアドバイザー・山知)

住宅ローンを借りる際に注意しておきたいのが、銀行から借りれる額と、返せる額は必ずしも同じではありません。

金融機関は思ったより多くの金額を貸してくれる事がありますが、何も考えずに借入限度額めいいっぱいの金額を借りてしまい、後になって返済が厳しくなるという事は絶対に避けなければいけません。

ですので、銀行が貸してくれる額と、自分が返せる額は必ず分けて考える必要があります。

年収400万円の人は銀行からいくら借りれるのか?という点と、適正な借入額について解説します。

年収400万の住宅ローン、金融機関はいくら貸してくれる?

年収400万の住宅ローン、金融機関はいくら貸してくれる?

金融機関では、貸出限度額を決める際に返済負担率という数値を一つの基準にしています。

この返済負担率とは、その人の年収に対して住宅ローン返済の占める割合を表す数値です。

金融機関ごとに規定が異なるので、全く同じ人・条件であっても、ある銀行では返済負担率35%まで借りれるのに、他の銀行では返済負担率25%までしか借りれないという事が普通にあります。

借入限度額は、自動車ローンなど他の借入れの返済も含め、その銀行の方針で定められた返済負担率の割合内に納める事で決定します。

銀行などの民間住宅ローン

25〜40%以下

金融機関により異なり、正式には公表されていません。

審査金利は4%で計算しておけば良いでしょう。

フラット35

400万円未満:30%以下
400万円以上:35%以下

審査金利は、実際に適用される金利で計算

財形住宅融資

財形貯蓄残高の10倍まで(最高4,000万円)

住宅の購入に要する費用の9割が借入限度額

例えば、年収が400万円ジャストで、他の借入れが無く、返済負担率を35%上限とした場合の借入可能額(借入限度額)を計算してみましょう。

借入条件

年収:400万円
金利:4%(審査金利)
借入期間:35年
返済負担率上限:35%
元利均等返済、ボーナス返済なし

4,000,000(年収) × 0.35(返済負担率上限) ÷ 12(ヶ月)=116,666(円)

月々約11万6千円の返済を、金利4%で35年返済するとした場合、借入限度額は約2,634万円となります。

フラット35であれば実際に適用される金利で計算されるので、同じ条件で金利2%計算の場合、借入限度額は約3,521万円となります。

年収400万円ジャストで返済負担率35%の借り入れをした場合、35年間、毎月約11万6千円の返済をしていく計算になります。

一般的に安全に返済をして行くためには、返済負担率を20〜25%以内に納める事が望ましいと言われています。

この事から、金融機関が貸してくれる額と、返済できる額がイコールではないという事が分かります。

返済負担率や審査金利についてはこちらの投稿で詳しく解説しています。

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年収400万円の適正(安全)な住宅ローン借入額はいくら?

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適正な返済負担率は20〜25%と前述しましたが、具体的な金額を確認してみましょう。

借入条件は前段と同じとします。

返済負担率:25%の場合

4,000,000(年収) × 0.25(返済負担率上限) ÷ 12(ヶ月)=83,333(円)

月々約8万3千万円の返済を、金利4%で35年返済するとした場合、借入限度額は約1,881万円となります。

フラット35を想定した金利2%計算の場合、借入限度額は約2,515万円となります。

金利変化による借入額目安(年収400万:返済比率25%)
金利(年)0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
借入可能額(約)3,211万円2,951万円2,721万円2,515万円2,330万円2,165万円2,016万円1,881万円

返済負担率:20%の場合

4,000,000(年収) × 0.20(返済負担率上限) ÷ 12(ヶ月)=66,666(円)

月々約6万6千万円の返済を、金利4%で35年返済するとした場合、借入限度額は約1,505万円となります。

フラット35を想定した金利2%計算の場合、借入限度額は約2,012万円となります。

金利変化による借入額目安(年収400万:返済比率20%)
金利(年)0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
借入可能額(約)2,569万円2,361万円2,177万円2,012万円1,864万円1,723万円1,613万円1,505万円

返済可能な年数を現在の年齢から考える

金融機関では必ず、完済時年齢◯◯歳までという条件を設けています。

多くの民間金融機関は完済時年齢80歳未満という制限を設けていますが、実際に80歳まで返済をするのは現実的ではありません。

返済可能な年数が少なくなればそれだけ借入可能額も少なくなりますので、年齢が若い方が時間が味方をしてくれます。

理想的な返済終了時期は、定年の60歳と言われていますが、最近では定年を引き延ばす企業も増えてきています。

65歳に完済をすると仮定すると、現在の年齢による借入年数は以下の通りとなります。

年収400万円で65歳まで住宅ローンを返済する場合
現在の年齢返済期間借入限度額(金利4%)
返済負担率25%返済負担率20%
30歳35年約1,881万円約1,505万円
35歳30年約1,745万円約1,396万円
40歳25年約1,578万円約1,263万円
45歳20年約1,375万円約1,100万円
50歳15年約1,126万円約901万円

年収400万で3000万の住宅ローンは借りすぎ?

年収400万で3000万の住宅ローンは借りすぎ?

年収400万円の人の手取り年収は、人により異なりますが、約280万円〜330万程度となります。(手取り年収とは所得税や厚生年金などを差し引いた後の年収です)

手取り年収を300万とすると月収は25万円となります。

借入条件

借入:3000万円
年収:400万円
期間:35年
元利均等返済、ボーナス返済なし、他の借入れなし

金利4%計算

毎月返済額:132,840円
年間返済額:1,594,080円
返済負担率:39%

金利4%計算の場合返済負担率は39%になってしまいます。

現在の低金利時代で実質金利4%で借りる事はありませんが、審査金利を4%で審査を行う銀行が多い中、返済負担率35%超えは審査に通らない可能性が高いです。

金利2%計算

毎月返済額:82,825円
年間返済額:993,900円
返済負担率:24%

金利2%計算の場合、返済負担率は24%となります。

返済負担率を20〜25%以内に収める事が望ましいという観点からは、手取り月収25万円に対して毎月約8万円の住宅ローン返済であれば、返済可能です。

ただし、子供がいる家庭では実行上厳しい返済になりますので検討が必要です。

頭金なしだと不利になる?

頭金なしだと不利になる?

住宅の広告では「頭金なしでOK!」というような表現をよく見かけますが、頭金を用意しなくてもフルローンで借りれる場合も増えてきており、諸費用や引っ越し費用まで借りれる住宅ローンもあります

しかしながら、頭金なしで買った場合には、毎月の返済負担が重くなる、頭金を用意した場合と比べて金利が高くなる、といったような不利になる事があります。

また、仮に将来的に住宅を手放す事になってしまった場合にも、フルローンで住宅ローン組んでいた場合にはローン残債と同額で売却できる事はありません。

つまり、家を売却したにもかかわらず住宅ローンだけが残ると事態が起こってしまいます。

実際に金利の面ではどの程度不利になるのかというと、フラット35の場合、融資率が90%以上と90%未満で適用される金利が異なります。

具体的には、融資率90%以上の場合は、融資率90%未満の時と比べて金利が0.44%高くなります。

多くの民間の金融機関でも融資率90%以上、または90%以下で金利の差別化を行っている事があり、物件価格の10%を頭金で用意できれば、適用される金利も低く済むということになります。

安全な返済計画を立てるうえでは、物件価格20%の頭金を用意したいところです。

借入れ希望額に満たない場合は

申込者本人の年収だけでは借入れ希望額に満たない場合、夫婦や親子などに収入があれば借入希望額を増やす事ができる場合があります。

ただし、金融機関によっては合算できる金額などの条件がさまざまで金融機関ごとに異なります。

収入合算する人の最低年収を定めている場合や、正社員に限られていたり、合算者の年収の全額を合算できる場合や、収入の1/2までなど、さまざまです。

また、配偶者もそれなりの収入があり、単独で住宅ローンを組む事が可能な場合には、夫婦それぞれが単独で住宅ローンを組み借入額を増やす事もできます。

ただし、この場合は抵当権設定上の関係から、夫婦同じ金融機関で借入れをする事になります。

自動車ローンなど他の借入れを終わらす

自動車ローンやカードローンなどの借入れがある場合は、これらの返済も返済負担率に含めて審査されるため、借入れ限度額は減少します。

他の借入れがある場合には、住宅ローンを借りる前に完済をしておくと借入れ可能額を増やすことができたり、返済負担率を下げる事ができます。

まとめ 年収400万の住宅ローン

銀行は自分が思うよりも多くのお金を貸してくれます。

年収400万の人が金融機関から借りれる限度額は、35年返済で約26,00万〜3,500万円程度(金利により異なる)

年収に関係なく、安全に返済できる返済負担率は20〜25%です。

返済負担率25%を上限とした場合、35年返済で約1800万円〜2500万円程度となります。(金利により異なる)

ザッと計算した限りでも銀行が貸してくれる額と、安全に返済していける額にこれだけ開きがある事が分かります。

ご自身の年齢から返済可能な年数を計算、現在支払い中の他のローン、子供の有無、将来的な所得の増減、老後資金などを考え返済計画を検討するようにしてください。

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