銀行比較

フラット35の住宅ローン

フラット35

フラット35は、公的ローンと民間ローンの中間的な要素を持つ全期間の長期固定金利型ローンです。

住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンで、民間金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して機関投資家に売却をするというしくみを取っています。

最長35年まで借り入れする事が可能で、借り入れ時の金利が完済するまでずっと変わらないため、借りた後に金利水準が上がっても毎月返済額が変わらないのが魅力です。

借り入れた時点で総返済額が確定するため、将来設計が立てやすいといった点も大きなメリットです。

フラット35の概要

もともと国民の住宅購入を支援する目的で開始したフラット35。

民間ローンのような厳しい審査がなく、利用できる人の幅が広いのも特徴のひとつです。

基本的に70歳未満の安定的な収入がある人なら利用することが可能で、民間ローンと違って保証会社を通したり、保証人を設定する必要もありません。

審査もそれほど厳しくないことから、一度他の金融機関の審査に落ちてしまった人でも、フラット35であれば借りられる可能性があると言われている程です。

個人事業主などの収入が不安定な人にも向いているといえます。

また、民間の金融機関では健康状態によっては団信に入れず審査に落ちるケースがありますが、フラット35では、団信の加入の可否は審査に影響しないため、持病がある人にも向いている住宅ローンです。

その他、通常の住宅ローンを借りる際にかかる保証料が不要な点も大きな魅力です。

保証料がかからない事で初期費用を抑えることができるため、現金に余裕がない人には特に利用しやすいです。

長期固定金利を低金利で実現していることが最大の特徴ですが、長期固定金利型ローンは貸す側にリスクがあります。

長期間、低い金利で固定した後に、金利が大きく上昇するとその差額を貸し手がカバーしないといけないのでリスクが大きく、規模の小さい銀行では独自に扱うことが難しい状況があります。

そのため、地方銀行や信金などは、変動金利型や5年10年固定金利型を銀行独自のローンで揃え、長期間固定金利型についてはフラット35を導入して対応しています。

また、フラット35は借り換えの人も利用可能です。

銀行ローンからだけでなく、旧公庫ローンや現在のフラット35から、新たなフラット35へ借り換えする事も可能です。

融資の審査については、本人と住宅に関する審査があり、本人に対する審査は金融機関と住宅金融支援機構が行い、住宅に関する審査は適合証明機関が行います。

この他に、返済方法を変更する「条件変更」が比較的しやすいのもフラット35の魅力の一つです。

例えば、転職や突然の減給などで住宅ローンの返済が厳しくなった時には、一定期間だけ返済額を減額したり、ボーナス払いを取りやめしたり、といった対応をしてもらえるので、無理なく住宅ローンを払い続ける事が可能です。

先々の収入が安定しないという人はフラット35を選んだ方が安心かもしれません。

もう一つのメリットが、自分が住んでいる住宅でなくても、住宅ローン融資をしてくれる点です。

民間銀行では原則的に、賃貸を目的としての住宅購入には基本的に住宅ローンを融資しません。

最初は自分が住んでいたけれど、結婚や自己都合で、そこに住めなくなって賃貸に出すといっ場合でも、民間銀行なら即全額返済を求められる場合もあります。

その点、フラット35はマイホームを賃貸に出す事になった場合でも、そのまま融資を続けてくれます。

今後ライフプランが変わるかもしれない独身の人などは、フラット35を利用しておくと安心です。

取り扱いは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫やモーゲージバ ンクなどの金融機関になり、申込みや返済の手続きは、金融機関が窓口となります。

フラット35Sとは

フラット35S

フラット35には、購入した家が省エネルギー性や耐震性、耐久性、可変性、バリアフリー性に優れた住宅であれば、借入金利が一定期間引き下げられる、フラット35Sというバリエーションもあります。

こちらは購入する住宅の条件によって、金利が当初10年間引き下げになる、金利Aプランと、5年間引き下げになる、金利Bプランの2つのどちらかを利用する事が可能です。

ただし、毎年の予算額がありますので、ギリギリのタイミングでは条件を満たしていても、借りられない可能性もありますので注意が必要です。

フラット35の金利と手数料

フラット35を利用するときは都市銀行や信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、保険会社といった民間の金融機関などが窓口となります。

同じフラット35でも金融機関ごとに金利や手数料は違うので、情報を集め比較し、より有利なところで利用するのがポイントです。

住宅金融支援機構のフラット35金利情報サイトでは、収り扱い金融機関すべての金利が確認できます。

なお、金利は返済期間が21年以上と20年以下で異なり、20年以下の方が金利が低くなっています。

さらに、融資率が物件価格の9割以下だと低い金利が適用されます。

また、融資手数料を高めに設定し、金利を低くしている金融機関もあるのでチェックが必要です。

『融資額の2%+ 消費税』などと設定しているところは、融資手数料である程度まとまった金額を先取りするので、金利を低くする事が可能です。

金利の低さだけに惑わされないように注意しましょう。

取扱い金融機関とそれぞれの金利は住宅金融支援機構のフラット35のホームページで確認することができますのでチェックしてみてください。

金融機関によっては、ローン申込者を限定しているケースがあるのでこの点にも注意が必要です。

フラット35の金利と手数料は金融機関によって異なる!

住宅の質が良いという事が利用条件

フラット35を利用するには、一般の金融機関で住宅ローンを借りる審査される一般的な基準とは別に、国の建築基準法と住宅金融支援機構が独自に定めた、一定の基準を満たした住宅である事といった条件があります。

具体的には、検査機関が発行する『適合証明書』を取得する必要があり、この検査にかかる費用はローン契約者の負担となります。

新築住宅の場合の相場は、およそ2〜3万円+消費税程度となります。

検査済みイメージ
フラット35の住宅ローンを借りる際に必要な適合証明書とは?

フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構の定めた技術基準に達している必要があり、その基準に適合している証明として、適合証明書の交付が必要になります。 フラット35を利用する場合には、物件の検 ...

続きを見る

フラット35の繰り上げ返済

フラット35はネットなら手数料無料で10万円以上から繰り上げ返済が可能な点も大きな魅力です。

住宅金融支援機構のインターネットサービス『住・My note』を利用すれば、繰り上げ返済できる最低額は10万円のため、小まめに繰り上げ返済をして、利息を減らしたいという人にはおすすめです。

窓口で繰り上げ返済をする場合は、100万円以上から可能で、一ヶ月前までに申告が必要です。

住・My Note

どこで借りられるの?

フラット35の主な取り扱い先は、大きく分けると以下の3つになります。

銀行グループ

銀行、信金・信組、 労金、JAなど 銀行グループなど
利用対象者:誰でも利用可能

保険会社グループ

三井住友海上、 あいおいニッセイ同和損保 など
利用対象者:誰でも申込可能なものと、系列のハウスメーカーで住宅を建てた人が申込可能なものが有り

モーゲージバンクグループ

アルヒ、優良住宅ローン、全宅住宅ローン、財形住宅金融、日本住宅ローン、協同住宅ローン、旭化成モーゲージ、トヨタファイナンスなど
利用対象者:誰でも申込可能なものと、不動産会社の提携ローンである場合が有り

フラット35のポイント

1. 最長35年の固定金利が低金利で実現できている
・全期間固定金利なので、金利が上がっても安心
・返済終了までの借入れ金利と返済額が確定するので、資金計画を立てやすい

2.保証料0円、繰リ上げ返済手数料0円
・保証料がかからず、保証人も必要がない
・繰リ上げ返済や返済方法の変更があっても手数料がかからない

3. 借リ換えやセカンドハウスにも利用できる
・民間ローンだけではなく、公庫融資やフラット35からの借リ換えもOK
・自ら住む以外でセカンドハウスや親族が住むための住宅取得もOK

4. 申込みがしやすい
・職業、勤続年数等が申込み条件でなく幅広く色々な人の申込みが可能

こんな人におすすめ

  • 金利変動が不安な人、計画的に返済したい人
  • 今後、教育費の負担が大きくなる人
  • 金利上昇に備えて、固定金利に借り換えをしたい人
  • 収入合算をしないと資金計画を立てるのが難しい人など

フラット35

フラット35 公式サイト

イオン銀行
住宅本舗

おすすめ記事

blank 1

(構成・文=山知/編集部住宅ローンアドバイザー) \1番おトクな住宅ローンを知りたい!/ 「とにかく金利の低い住宅ローンはどれ?」 「手数料の安い銀行はどこ?」 モゲじいよくぞここまで辿り着いた。この ...

blank 2

(構成・文=横山 晴美/ファイナンシャルプランナー) 2020年はコロナ禍により、経済が大きな影響を受けました。 働き方が大きく変わったり、収入が変化したりした人も少なくないでしょう。 2020年、住 ...

blank 3

(文・構成=編集部 住宅ローンアドバイザー・山知) 「審査の早い住宅ローンをお探しですか?」 住宅ローン審査期間 比較一覧表 最初に結論ですが、フラット35ではARUHIが最短、ネット銀行では全般的に ...

blank 4

金融機関が住宅ローンの融資金額を決定する際には、返済負担率(その人の税込年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合)を一つの判断基準としています。 たとえば、年収500万円の人の年間返済額が125万円の ...

blank 5

(構成・文=山知/編集部住宅ローンアドバイザー) 銀行は自分が返済できる額よりも、もっと多くのお金を貸してくれる事があります。 その理由は、もし仮に契約者がローンの返済ができなくなったとしても、担保に ...

blank 6

(文・構成=編集部 住宅ローンアドバイザー・山知) 住宅ローンを何歳まで組めるのか?は、金融機関ごとに異なります。 多くの民間金融機関では、①借入れ時の年齢と、②ローン完済時の年齢の2つの年齢制限を設 ...

年収400万円はいくら借りれる?借入可能額と安全な借入額の求め方 7

(文・構成=編集部 住宅ローンアドバイザー・山知) 住宅ローンを借りる際に注意しておきたいのが、銀行から借りれる額と、返せる額は必ずしも同じではありません。 金融機関は思ったより多くの金額を貸してくれ ...

契約成立の握手 8

自営業者が住宅購入を考え、いざ住宅ローンを借りようと思った時、どこの銀行が貸してくれるか?どんな条件の人が審査に通るのか?といった疑問があると思います。 最近では働き方の多様化に伴い、自営業やフリーラ ...

-銀行比較
-

© 2021 住宅ローンの教科書