変動金利型の住宅ローンを解説

変動金利型は借入期間中、半年ごとに金利が見直されるものをいいます。

金利の変動は半年ごとに見直しを行いますが、返済額の見直しは5年間は一定となります。（5年ルール）

さらに、直前の返済額の1.25倍を超えてはいけないという上限（125％ルール）が設けられていますので、制限なく適用金利が上昇してしまうといった事はありません。

変動金利型を利用する場合は、金利が上昇するリスクもありますが、低金利時代には返済額を低く抑えられるという大きなメリットもあります。

５年単位で返済額の見直しがある

金融機関では半年ごとに金利の見直しを行っていますが、適用金利が変わるたびに返済額も変わるわけではありません。（一部のネットバンクなどで採用されているタイプを除く）

返済額の見直しは5年単位で行われるので、この間に金利の見直しがあっても、当面の返済額は変わらないというルールが採用されています。（5年ルールと言いいます）

この間に適用金利の見直しがあった場合は、返済額のうち元金の部分と、利息の部分が調整されます。

適用金利が下がれば支払う利息が少なくなり、その分、元金部分の返済額が増えるので住宅ローン残高は当初の予定より早く減ります。

逆に、適用金利が上がると、支払う利息が多くなり、元金部分の返済額が減るので住宅ローン残高は当初の予定よりも減らないことになります。

6年目以降の返済額は、「その直前のローン残高、そのときの適用金利、残りの返済回数」から再計算されます。

この間に適用金利の見直しがなければ基本的に返済額は変わりません。（もしも見直しがあった場合は返済額も変動します）

ただし、6年目以降の返済額には前述の「125％ルール」と呼ばれる規定が設けられていて、どんなに金利が増える場合でも直前の返済額と比べて1.25倍が次の5年間の返済額の上眼となります。

変動金利型の金利上昇リスク

元利均等返済の内訳は、元金返済にあてられる部分と、利息返済部分に分けられますが、金利変更でその割合が変わります。

5年ごとに返済額が見直される場合、金利が上昇すると利息の割合が増えてしまい、その結果元金がなかなか減らずに利息ばかりを支払うという現象が発生します。

一定以上に利息分の割合が増加し、利息額が毎回の返済額を超えてしまう現象を未払利息と言います。

未払利息は、もしも金利が上昇してしまった場合、毎月の利息額が、毎月返済額を超える場合の超過部分の利息の事をいいます。

この状態では住宅ローンの元金が減らない状態となります。

なお、この未払利息は元金均等返済を選択した場合には発生しません。

変動金タイプでも、適用金利を半年ごとに見直し、返済額も同時に見直すという商品が一部の銀行で取り扱いがあります。

この商品は変動幅に上限（従前の返済額の125%）を設けておらず、未払利息は発生しませんが、金利上昇リスクは大きくなりますので、注意が必要です。

変動金利型の金利の決まり方

変動金利型では期間1年未満の短期プライムレートに連動する商品が主流です。

少し聞きなれない話になるかと思いますが、日本銀行の政策金利に各金融機関が一定の利ざやを上乗せした、短期プライムレートという指標と連動する仕組みで、基準金利が見直されます。

LIBOR（イギリス・ロンドン市場での資金取引の銀行間平均貸し手金利）など市場金利に連動した商品を出している金融機関もあります。

また、優遇金利についても新規の貸し出しに対する優遇条件が変更されない限りは、同じ仕組みで適応される水準が変わります。

原則として、毎年、3月1日時点のプライムレートに連動する、長期貸出金利を元に4月1日〜9月30日までの新規貸出向けの基準金利が決定します。

同様に毎年、9月1日時点の金利を元に、10月1日〜翌年3月31日までの基準金利が決定します。（ネット銀行などでは異なる）

この間に、短期プライムレートがおおむね0.5％以上の変動幅で見直された場合は、新規貸出向けの基準金利も見直しされる事になります。

一方、住宅ローン借入後の適用金利は、以下の条件で年2回、見直しが行われるのが一般的です。

①前年の10月1日時点の短期プライムレートに連動する、長期貸出金利を元に、1〜6月分の基準金利などが確定する。

②4日1日時点の短期プライムレートに連動する、長期貸出金利を元に、7〜12月分の金利が確定する。

住宅ローンを借りてから半年ごとに金利が見直されるのではなく、年の前半と後半に分けて、見直し後の金利が設定されます。

まとめ：変動金利型の特徴

• 金利は半年に1回見直される
• 返済額は5年に1回見直されるが、その変動幅は従前の返済額の1.25倍まで
• 金利が上昇すると借入額が減らない事態が起こり、未払利息が発生する場合がある