基礎知識 横山晴美

金利が変わらない住宅ローン、フラット35 買取型と保証型の違い

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(構成・文=横山 晴美/ファイナンシャルプランナー)

全期間固定金利型の住宅ローンは、安定したローン返済を望む人にとって魅力的な存在です。

金利が変わらない住宅ローンといえば「フラット35」が代表的でしょう。

全期間固定型の住宅ローンとして認知度の高いフラット35ですが、厳密にはその種類が2つあることはあまり知られていないようです。

主流の「買取型」に加え、「保証型」もご紹介したいと思います。

フラット35とは?買取型と保証型の差異

一般的なフラット35(買取型)は住宅金融支援機構が負債(住宅ローン)を買い取ります。それにより、住宅ローンの返済が滞っても金融機関は影響を受けなくなります。

一方フラット35「保証型」は住宅ローンを買い取らない代わりに、住宅金融支援機構が住宅ローンに保険を付します。

保証型で住宅ローンの返済が不能になったときには、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払うことに。

そのため買取を行わない保証型でも、融資する金融機関のリスク軽減は十分に図られます。

保証型のほうが、金融機関の主体性が高く、商品の自由度が高いようです。実務上の違いは次のようになります。

【フラット35 買取型と保証型】

買取型 保証型
融資機関 金融機関(融資後は住宅金融支援機構が買取り) 金融機関
取扱金融機関 332機関 新規受付を行っている金融機関は4機関
抵当権設定者 住宅金融支援機構 融資する金融機関
団体信用生命保険 住宅金融支援機構の提供する「新機構団信生命保険制度」 金融機関の取り扱う団体信用生命保険を利用(「新機構団信生命保険制度」は利用不可)

住宅金融支援機構 フラット35 より筆者作成

保証型を取り扱う金融機関は少ない

買取型との大きな違いは、取り扱い金融機関の数です。201941日現在、保証型の新規申込を受け付けているのは次の4機関だけとなっています。

住宅金融支援機構 フラット35 より筆者作成

借入を行う金融機関に対して「地元の銀行がいい」「今ある口座を利用したい」「インターネットの利便性が高いほうがいい」などの希望がある人も多いと思います。

保証型に興味を持った場合、まずは取り扱い金融機関のサイトをのぞき、どんな金融機関なのか確認してみるといいでしょう。

住宅ローンの抵当権設定者

フラット35の買取型と保証型を比較した表を見ると、抵当権設定者の部分が違います。抵当権設定者とは抵当権を実行できる者のことです。

端的に言うと、住宅ローンの返済が滞ったときに、「返済に代えて土地・家の所有権をもらいますよ」といえる人のことです。

実務上は、契約時に保証会社が入るので、滞ったローンは保証会社が代わりに支払うことになるでしょう。

その場合抵当権を実行するのも保証会社になりますが、ここでは「買取型」は機構が抵当権者、フラット35「保証型」なら各金融機関が抵当権者、とだけ覚えておけばいいでしょう。

フラット35保証型の特徴は「金利」と「団信」

フラット35は新機構団信生命保険制度(以下:新機構団信)を利用できません。そのため融資先金融機関の団体信用生命保険(以下:団信)に独自に加入する(場合によっては加入しない)ことになります。

金融機関ごとに団信の保障内容や保険料設定は違います。

そのため保証型を選ぶさいは、買取型を選ぶときよりもフラット35の商品性をよく検討することが必要です。

なお、金利水準は保証型のほうが低い傾向にあります。具体例を、フラット35の取り扱い件数が最大手であるアルヒでご紹介します。

【金利比較】

商品名 アルヒ フラット35(フラット35S
アルヒスーパーフラット(ARUHI スーパーフラット8S
フラット35の種類 買取型
保証型
適用金利 金利引き下げ期間(当初5年または10年) 1.040% 当初10 0.660%
金利引き下げ期間終了後 1.290% 11年目以降 0.910%
団信 新機構団信加入 団信不加入
融資条件

 

融資比率9割以下
9割超でも借入可能だが、金利が上がる)
融資比率8割以下、かつ返済負担率が一定以内※

20195月 アルヒ公式サイトより筆者作成

※返済負担率とは、収入における返済金の割合のことで「収入400万円未満:30%以内」「収入400万円以上35%以内」となっている

フラット35の金利の範囲は融資9割以下でも「年1.290%」が最も多い金利となっていますの。

アルヒも通常のフラット35(買取型)は同水準(フラット35Sの金利引き下げ終了時)です。しかし、アルヒスーバーフラット(保証型)はぐっと金利が引き下げられています。

アルヒのフラット35保証型の特徴

比較表からは、アルヒスーパーフラット(保証型)は金利が低い分、融資条件が厳しいのが見て取れます。

アルヒスーパーフラット8Sでは2割の頭金が必要です。資金が豊富な人は、しっかり頭金を支出して、低金利の住宅ローンを利用できるメリットがあります。

しかし低い金利の適用を受けるために無理して頭金を支出し、必要な現金が不足してしまってはかえって家計が苦しくなってしまいます。

金利が低いのは大きな魅力ですが、世帯によっては申込が難しいかもしれません。

なお、同じくフラット35保証型の「アルヒスーパーフラット9S」では、頭金の割合は1割となっていますが返済負担率が20%以下となっており、自己資金要件がやや緩和されているぶん、返済中の余裕はより多く求められます。

このようにフラット35保証型は商品ごとの特色があります。例に挙げたアルヒの場合は、自己資金の有無や家計における返済金の割合などを考慮して利用するといいでしょう。

ただ、別の金融機関では違った特色かもしれませんので個別に商品性を判断しましょう。

フラット35保証型は新機構団信が付帯していない点にも注意

金利が低い傾向にあるフラット35保証型ですが、常に金利が低いとは限りません。

「保証型は金利や低い」と決めつけず、利用前に金利水準を確認してから申込みましょう。

金利を比較するときに注意したいのが、フラット35保証型には団信が付帯していないことです。

通常は金融機関の団信に加入することになりますので、その団信の保険料を確認し、上乗せがある場合はそれも含めて金利を判断することになります。

【参考:新機構団信付きフラット35の金利水準(20195月)】

融資比率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 1.290%~年1.970 1.290
9割超 1.730%~年2.410 1.730

出典 住宅金融支援機構 フラット35

団信を判断するポイントは保障内容と金利の適合性です。団信の保障にはいくつかの種類があります。

保障内容は団信ごとに違うので一概にはいえませんが、一般的なケースで保障範囲が狭い順にご紹介します。

  1. 死亡・高度障害等に対応 保険料が無料であるのが一般的
  2. がん特約が付帯
  3. 3代疾病や5代疾病、8大疾病……など、所定の疾病に対応する特約が付帯
  4. けがや入院による就業不能時など、広範囲な保障

特約は厚いほうがいいと考えがちですが、特約が手厚くなれば保険料が多くなる傾向にあります。

保障範囲が広いのに保険料が安い(もしくは無料)の団信もありますが、そういった団信は保険の適用条件が厳しいことがほとんどです。

フラット35を利用しようと考える人は金利上昇を避けたい「安定志向」の人でしょう。

そういった人は、「保障は手厚いほうがいい」と考えがちです。保障範囲と保険料を照らし合わせ、本当にお得かどうか考えていきましょう。

まとめ ニーズに合えばメリット多いが、見極めは慎重に

金融機関独自の商品設定ができるフラット35(保証型)は、金利の低さが魅力のようです。

ただしその分貸出し要件が厳しかったり、機構団信に加入できなかったりします。

また、取り扱い金融機関が限られている点にも注意が必要です。

商品の特質をよく理解し、向き不向きを冷静に判断していきましょう。

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