基礎知識

住宅ローンの組み方は?金融機関や金利選択のポイントを紹介します

住宅ローンの組み方は?金融機関や金利選択のポイントを紹介します

マイホーム購入の際に、住宅ローンの組み方に不安を感じる人は少なくないようです。

金融機関選びや金利選択、返済期間など、ローンの組み方には複数の要素があるからです。

ニーズにあった住宅ローンを選びたい方のために、要素ごとのポイントや注意点などを紹介します。

住宅ローンの組み方はさまざま

自身にあった住宅ローンを組むためには、はさまざまな要素を考慮しなければなりません。

最初に返済プランの方向性を決めるために、最初にどのような要素があるかを知る必要があるでしょう。

要素は大きく「金融機関や住宅ローンの商品性に基づく要素」「借入者の返済プランに基づく要素」の2つに分けられます。

1:金融機関や住宅ローンの商品性に基づく要素

金融機関選択
メガバンク ネット銀行 地方銀行などがある

住宅ローンを選択
金融機関ごとに複数の住宅ローンを提供している
団体信用生命保険(団信)や、諸経費等も考慮

金利選択
変動金利 固定金利 期間固定金利など

2:返済プランに基づく要素

契約者決定
単独で住宅ローンを組むか、夫婦で組むか
単独で組む場合は収入合算を行うか

借入れ内容
借入額、返済期間など

これらの要素がありますが、まずは返済の方向性を決めておくことが必要です。

方向性とは「どんな風に住宅ローンを返済していくか」という事であり、大まかなもので問題ありません。

例としては次のような考えがあります。

例えば、「世帯主の退職までに住宅ローンを完済したい」のであれば退職年齢から逆算して返済期間を設定し、その期間内で返済できる額を「借入上限」として住宅ローンを組みます。

「リスクを避けて返済したい」のであれば、借入額を抑えることや、手厚い団信に加入することが重要になります。

その他、「夫婦で協力して返済する」ならペアローンや連帯債務で住宅ローンを組むのが適していますし、「状況に応じて繰上返済や金利変更を検討したい」ならばインターネットで手続きができる金融機関を選ぶといいでしょう。

各要素の決断がしやすくなりますので、住宅ローンを組む前に返済の方向性を明確にしておきましょう。

金融機関を選ぶときのポイント

金融機関を選ぶポイントは、金融機関に対して求めることを明確にすることです。

次のような項目がありますので、優先順位をつけていくといいでしょう。

金利水準
毎月の返済額を抑えたい。ただし、総返済額を抑えたいのであれば、金利水準のみならず、諸経費も考慮します。

諸経費
借入時の保証料や事務手数料など。借入時の負担を減らしたい人は特に重要です。

対応のフィット感
不安や疑問点への対応。対面での対応に安心感を持つ人もいれば、24時間受付やメール・チャットなど対応方法の豊富さに安心感を持つ人もいます。「欲しい対応が期待できるか」を見極めます。

手続きにおける利便性
インターネットで手続きが完了する、手続きが早いなど。忙しい人や、スピート間を重視する場合は特に重要です。

経営の安定感
長く返済を続けるので、金融機関の経営状況を重視する人もいます。将来のリフォームローンや老後資金の運用など、長く付き合いを続けたい場合は特に重要度が増します。

住宅ローンの借入先は大きく4種類

金融機関を選ぶポイントは人によって異なるため、自身のこだわりを満たす金融機関を選択します。

なお、金融機関には大きく4種類に分けられますので、種別ごとの特徴を知っておくといいでしょう。

1:メガバンク

メガバンクとは全国展開している、資本が大きいなど、経営規模の大きい銀行のことで、2021年ではみずほフィナンシャルグループ、三菱UFJフィナンシャル・グループ、三井住友フィナンシャルグループの3グループを指すのが一般的です。

メガバンクの住宅ローンは、保証料がかかることが多いです。保証料は借入時に一括で支払うか、金利に上乗せされます。ただし事務手数料は低い傾向です。

店舗数が全国的に豊富で、対面手続き・ネット手続きが選択できるほか、住宅ローンの種類も多いです。また資本規模が大きいので、倒産や合併の可能性が低いと考えられます。

2:地方銀行

本店のある都道府県をメインに経営を行うのが地方銀行です。

地域産業や地域住人のために運営を行うため、きめ細やかな対応が期待できます。

金利水準は他よりもやや高めですが、地域で事業を営んでいる人や、対面での丁寧な対応を望む人にはメリットがあるでしょう。

3:ネット銀行(インターネット銀行)

手続きの多く、もしくは全てをインターネットで完結することができます。

インターネットに抵抗がない人にとっては利便性の高さが魅力になります。

また店舗を持たず、人件費や地代を抑制できるため金利水準も低い傾向です。

さらに、保証料が無料であったり、手数料が割安であったりします。

ただし保証料が無料である場合、事務手数料は高めです。

さらにメガバンクと比較すると住宅ローン種類も限られているケースがあります。

4:モーゲージバンク

預金機能を持たず、住宅ローンの貸出しに特化した金融機関です。

多くは保証料がかからず、金利水準も低いです。

しかしその分、契約時の事務手数料が高めなのはネット銀行と同様です。資モーゲージバンクの多くは、フラット35を取り扱っています。

そのため、フラット35を利用しようとしている人は検討してみるといいでしょう。

住宅ローンの組み方は契約者によって異なる

住宅ローンの組み方は、借入をする「契約者」が誰なのかも非常に重要です。

基本は世帯主が住宅ローンを組みますが、共働きであれば夫婦二人で住宅ローン(ペアローン)を組む選択もあります。

単独で住宅ローンを組む場合と、夫婦で組む場合の違いを解説します。

1:住宅ローンを単独で組む場合

世帯主一人が単独で住宅ローンを組む場合、世帯主の収入をもとに審査が行われます。

団信に加入できるのも還俗として世帯主のみです。

単独で住宅ローンを組むケースでも、もう一方の配偶者(収入合算者)に収入があれば「収入合算」を利用することもできます。

収入合算とは審査において、収入合算者の収入も一定金額上乗せしできる仕組みです。

とはいえ、あくまで審査における上乗せですので、住宅ローン契約者は世帯主のみです。

なお、一般的な住宅ローンの場合、収入合算者は団信に加入することはできません。

収入合算者に万が一のことがあった場合、世帯収入が減ったにもかかわらず、世帯主は一人の収入で住宅ローンを返済していかなければなりません。

2:ペアローン契約

夫婦それぞれで住宅ローンを組む方法です。

夫婦それぞれの収入に対して審査が行われますので、単独で住宅ローンを組むよりも大きな金額が借りやすくなります。

ただし、基本的な団信は自身の住宅ローン残高しか保障しません。

どちらかに万が一のことがあった場合に、団信が適用されるのはその人の住宅ローン残高のみです。

なお上記の団信は、特約保険料が不要な基本的な団信の場合です。

特約保険料を支払う事で、夫婦で加入できる夫婦連生型団信もあります。

夫婦連生型団信であれば、夫婦どちらか一方に万が一のことがあった場合に、すべての住宅ローン残高がゼロになります。

単独契約かペアローン契約かは、審査に大きく影響します。

しかし審査でなく、「どのように夫婦で返済していくのか」、「どちらかに万が一のことがあった場合にどの程度のリスクが生じるのか」「リスクヘッジとしての団信をどうすべきか」など返済プランの選択肢も増えます。

審査(借入額)だけでなく、返済プランも併せて住宅ローンを組んでいくといいでしょう。

住宅ローン決定前に考慮すること

住宅ローンの組み方においては、金利選択も重要です。

金利の種類は3種類ですのでリスクと金利水準を知ったうえで選択します。

1:変動金利

市場に応じて適用金利が変わります。

金利上昇リスクはありますが、借入れ当初の金利は、固定金利と比較すると低い水準です。

毎月の返済額を抑えたい人におすすめです。

2:期間選択型

借入れ当初の一定期間(3年、5年、10年等)は固定金利期間を選択することができ、固定期間終了後は再度固定金利期間を選択するか、変動金利に移行します。

固定期間終了時点の金利が再度適用されるため、変動金利に準じると考えていいでしょう。

また、選択できる固定金利期間は金融機関によって異なります。

3:固定金利

借入れ当初の金利が完済まで継続します。

金利水準は変動金利よりも高めですが、適用金利が上昇するリスクはありません。

金利選択で迷ったときは毎月の返済額を抑えたい「返済額重視型」なのかリスクを抑えて返済をしたい「リスク軽減型」なのかを最初に決定します。

それによって金利選択がスムーズに決まりやすくなります。

まとめ 住宅ローンの組み方は事前準備が重要

住宅ローンの組み方はさまざまです。だからこそ、事前に方向性を決めておかないと途方に暮れてしまいがちです。

どのような住宅ローンが自身にとってベストなのか、先に理想の住宅ローン像を明確にしたうえで、理想像に近い住宅ローンを探していくといいでしょう。|

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