住宅ローンジャーナル

住宅ローンの戻し保証料とは?保証料の基本から紹介します

保証料は、住宅ローン契約時の諸経費で、保証会社へ支払う費用です。

金額や支払い方法は住宅ローン契約を行う金融機関ごとに異なり、ネット銀行を中心に保証料が無料の金融機関もあります。

保証料が無料であることをメリットと考える人は少なくありませんが、諸経費総額で考えるとそうとも限りません。

また、あまり知られていませんが、保証料を支払った場合に繰上返済によって保証料が一部返金されることがあります。

意義や支払い方法など保証料の基本知識とともに、保証料が返金される「戻し保険料」について紹介します。

保証料とは

住宅ローンにおける保証料の役割と支払い方法から見ていきます。

保証料の役割

住宅ローンにおける保証料とは住宅ローン契約時に支払う諸経費の一つです。

金融機関によって金額は異なりますが、発生する場合は数十万円、場合によっては百万円以上の金額になります。

保証料は住宅ローン契約に伴う費用ですが、金融機関へ支払うわけではありません。

名前のとおり、保証会社に対して支払う費用です。

保証会社とは住宅ローンの返済を「保証」する役割を持つ会社です。保証会社の保証を受けることで、万が一返済を続けられなくなった場合に、保証会社が住宅ローン契約者の支払う住宅ローン返済金を支払います。

つまり、保証会社の保証を受けることで金融機関は貸し倒れリスク(返済不能リスク)を下げることができるのです。

保証料が不要の住宅ローンもありますが、その場合は貸し倒れリスクを金融機関が負うことになると考えられます。

そのため保証料無料の住宅ローンは「審査が厳しくなる」「金利が高めになる」などの可能性があることを知っておきましょう。

なお、保証会社が住宅ローンを返済した場合、住宅ローン契約者は保証会社に住宅ローンを返済します。返済義務が消滅するわけではありません。

保証料の支払い方法と金額

保証料の支払い方法は大きく2つです。

1:一括前払い型(外枠方式)
住宅ローン時に、保証料全額を一括で支払います。

35年かけて3000万円を返済する場合は「60万円程度」が目安、同じく35年で5000万円を返済する場合は「100万円程度」が目安です。

ただし、金額の算出方法は金融機関によって異なり、審査によっては目安額を大きく上回ることもあります。

2:金利上乗せ型(内枠方式)
保証料分として住宅ローンの金利が上乗せされます。

上乗せされる金利は「0.2%程度」が一般的です。借入額や返済期間等の条件が同じなら、一括前払い型(外枠方式)のほうが保証料の総額は少ないとされますが、一括前払い型よりも初期費用を抑えることができるメリットがあります。

戻し保証料のしくみ

「戻し保証料」は保証料の支払いにおいて一括前払い型を選んだ人が、繰上返済することによって保険料の返金受けることができるものです。

繰上返済返済によって返済期間が短くなった分の保証料が返金される、と考えるといいです。

当然ですが、金利上乗せ型は返済期間が短くなれば自動的に保証料も調整されるので、戻し保証料は発生しません。

戻し保証料の一般的な特徴は次のとおりです。

  • 「より早い時期」に「より多くの金額」を繰上返済するほど返金額が大きい
  • 戻し保険料の計算には手数料がかかる
  • 返金額の「計算」「振込」の手順で進むため、受取りまでに一定の時間を要する
  • 繰上返済金額が少額、もしくは完済間近の繰上返済であると、「戻し保証料」が手数料よりも少なくなり返金されない可能性がある

金融機関によって計算方法は変わりますし、戻し保証料の取り扱いがない可能性もあります。

そのため、一括前払い型で保証料を支払う場合は、戻し保証料の有無や金額の目安を確認しておくといいです。

戻し保険料があると分かれば、繰上返済のモチベーションもアップするのではないでしょうか。

戻し保証料の受け取り方と金額

戻し保険料を受け取るまでの一般的な流れは次の3ステップです。

  1. 繰上返済を行う
  2. 保険会社による、戻り保証料の計算
  3. 確定した戻り保証料の振込(10日~1か月程度)

振り込まれる額は、手数料と振込手数料を差し引いた金額です。

事務手数料は11,000円程度の場合が多いですが、インターネットバンキングから繰上返済の手続きをすることで、手数料が無料になることもあります。

【戻し保証料の金額】
戻し保険料はいくらくらいになるのでしょう。メガバンクの参考事例を紹介します。

借入れ金額:25,000,000円
返済期間:35年

このケースで全額繰上返済した場合に、戻し保証料がどの程度になるのでしょう。繰上返済の時期に応じてみていきます。

戻し保証料(繰上返済した時期別)

15年後 約102,000円
20年後 約50,000円
25年後 約19,000円
30年後 約4,000円

早い段階で繰上返済をすると10万円以上の戻し保証料が発生します。

一方、繰上返済が30年後となると手数料が戻し保険料を超えてしまう可能性が高いです。

保証料がない住宅ローンもある

なかには保証料がない住宅ローンもあります。

金融機関の方針として保証料がかからないケースと、住宅ローン商品の特長として保証料がないケースに分けられます。それぞれの代表的なケースを紹介します。

ネット銀行の住宅ローン

ネット銀行では金融機関の方針として保証料がかからないことが多いです。

しかし保証料がかかる場合と比較すると事務手数料が高めに設定されていることが多いので、諸経費を少なくしたいと考え人は注意します。事務手数料の一般的な水準は次のとおりです。

保証料がかかる金融機関(メガバンク等)の事務手数料

数万円程度

保証料無料の金融機関(ネット銀行等)の事務手数料

借入金額に対して2.20%(税込)

借入額の2.2%とは、借入額が3000万円であれば66万円です。

これは先に挙げた保証料の目安額と同程度の金額水準です。

これらから、住宅ローンの諸経費を考えるときは保証料の有無だけでなく、事務手数料も含めた総額を見極めることが必要であると分かります。

また、事務手数料には戻し保証料に相当する返還はありません。

そのため、早期に繰り上げ返済を想定している人であれば、あえて保証料のある住宅ローンを選択し、一括前払い型で支払うほうがお得になるかもしれません。

なお、「保証料無料」としていても、内容をよく見ると保証料分として住宅ローン金利が上乗せさるケースもあります。

この場合の「保証料無料」とは、住宅ローン契約時における保証料の支払いが無料であることを指していると考えられます。

諸経費にこだわる人は、手数料全体の詳細をよく確認することが重要です。

保証料がかからない「フラット35」

住宅金融支援機構の提供する「フラット35」は保証料がありません。

フラット35の大部分を占めるの買取型は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35を買い取り、金融機関は回収不能リスクを負いません。

そのため、保証料が不要なのです。

保証料以外の手数料

保証料と事務手数料以外の手数料についても紹介します。

印紙税

  • 借入額が「1000万円超~5000万円以下」の場合は2万円
  • 借入額「5000万円超~1億円以下」になると6万円となる

抵当権設定登記の諸費用

  • 借入金額×0.4%(軽減税率もあり)
  • 借入額に応じて金額が変わる

司法書士報酬

金融機関・依頼した司法書士によって異なるが、数万円程度が一般的

抵当権設定の諸費用は税金なので金融機関や住宅ローンによって金額が変わることはありません。

司法書士報酬の金額も、土地の権利関係が複雑であるなど特別な事情がなければ、一般的な金額を大きく上回ることはないでしょう。

印紙税は、書面によらない「電子契約」によって住宅ローン契約を締結する場合、不要となることがあります。

ただしその場合は、別に電子契約利用手数料が発生することがあります。

戻し保証料のしくみを知っておこう

住宅ローン契約時に支払う保証料は小さくない金額です。

そのため「保証料は無いほうがいい」と考えてしまいがちです。

しかし保証料は住宅ローンの貸し倒れリスク(返済不能リスク)を下げる役割があります。

金利にも影響する可能性があるため、目先の諸経費だけを見て保証料無料の住宅ローンを探すことは避けたほうがいいでしょう。

そもそも、保証料がない住宅ローンは、多くの場合事務手数料が同程度かかります。

そのため、保証料と事務手数料を含めて住宅ローンを比較していくべきです。

保証料と事務手数料を比較する場合、「戻し保証料」の存在も小さくありません。

繰上返済の予定があってもなくとも、返還の可能性がある戻し保証料の存在は知っておくといいでしょう。

戻し保証料は保証料を「前払い型」で支払うか、「金利上乗せ型」で支払うか迷ったときの、選択材料の一つとしても有効です。

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