【2022年】住宅ローンアドバイザーが選ぶ金利タイプ別おすすめ5選

（文・構成＝編集部 住宅ローンアドバイザー・山知）

この記事のまとめ（おすすめの住宅ローン）だけを見たい人はこちらからどうぞ

住宅ローンを語るうえでの前提として、万人共通でおすすめできるという住宅ローンは残念ながら存在しません。

その人の年齢や年収、生活スタイル、借入れ額、借入れ期間というさまざまな条件によって最適な住宅ローンが異なってくるからです。

さらに、金融機関は毎月必ず適用金利の見直しも行っていて、得意な金利タイプや、敢えてあまり力を入れていない住宅ローン商品もあるため、「この銀行がおすすめ！」というような事も言い切る事はできません。

銀行側も一番目に付きやすい金利を安くし、実は手数料などを高く設定するという技を使っている場合があります。

いきなり否定から入ってしまっていましたが、結論としておすすめの住宅ローンは人によって異なります。

細かい話をすると、実は住宅ローンを借入れする際に適用される金利も人それぞれ異なるのです。

と、結論付けてしまうとこの話が終わってしまいますが・・・

とはいえ、多くの人はなるべく低い金利で、万一の際の保障が厚く、利便性が高い住宅ローンを借りたいと思うはずです。

ここでおすすめする住宅ローンは、その点を踏まえたうえで、皆さんがチョイスで一番悩むであろう金利タイプを軸に、比較のポイントと、おすすめする根拠をわかりやすく解説しながらご紹介していきます。

ぜひお読み頂き、考え方の参考にしてみてください。

審査に通るかは別問題ですのでその点はご留意くださいね。

低金利でおすすめはどこ？住宅ローン最新金利比較表

タブで金利種別の切り替えができます。
スマートフォンの方は左にスワイプで詳細を確認できます。

現在の住宅ローンを取り巻く環境

現在住宅ローン市場では、歴史上かつてないほどの異常事態が発生しています。

異常な状態と言っても、我々住宅ローンを借りる側としてはかつてない絶好のチャンスです。

何故かというと、日本銀行総裁である黒田氏が景気回復に向けた、金融緩和政策の一環として導入した「マイナス金利政策」の影響により、住宅ローン金利は異常なほどの低金利を更新し続けているためです。

この黒田氏が行う金融緩和政策（異次元緩和）は俗称「黒田バズーカ砲」と呼ばれ、マイナス金利政策を入れて2013年から合計4回の金融緩和政策を導入し、その度に金融業界に衝撃を与えています。

【これまでの黒田バズーカ砲の発射履歴】

1回目：2013年4月4日
2回目：2014年10月31日
3回目：2016年1月29　マイナス金利政策導入発表
4回目：2016年7月29
修正1回目：2016年9月21日
修正2回目：2018年7月31日

現在までの金利推移

出典：ARUHIホームページ　フラット35の金利推移

2016年1月29日に政策の発表、2月16日からマイナス金利政策の導入された直後から金利が一気に下がり、わずか3ヶ月後の2016年5月には1.0%を切る金利に突入しています。

2008年頃には2.5〜3%を超える金利だったものが、マイナス金利政策導入後は半分以下の金利になっています。このような状態は本当に異常な状態といえます。

もう少しその後の金利動向を見てみると、2016年9月頃から少し金利が上昇しているように見えると思います。

これは2016年9月21日に黒田バズーカ砲（修正）が発射されたことによるものです。

この修正バズーカ砲の内容は、下がり過ぎた金利に対しての調整的な内容のもので、10年以内の国債金利に限り現状の水準を維持するという内容のものでした。

これを受け住宅ローンの金利はやや上昇傾向を見せる結果になりました。

さらに直近では、2回目の修正バズーカ砲が2018年7月31日に発射されました。

内容は、住宅ローン金利などの目安となっている長期金利の上昇を一定程度容認し、マイナス金利の適用対象も縮小するというもので、異次元緩和のさらなる長期化を前提に、出すぎてしまった影響を軽減するのが狙いでした。

この修正バズーカ砲発射直後にも住宅ローン金利は上昇傾向を見せました。

変動金利でおすすめの住宅ローン

現在、マイナス金利政策の影響から低金利状態が継続しています。

変動金利に関しては、どこの金融機関も年1.0%を切った金利を設定しており、各社毎月、0.4〜0.7%の低金利を継続して提示しています。

金利に関しては0.1%までこだわって低金利の住宅ローンを探すのもアリだと思いますが、0.1%の金利にこだわるよりも、利便性や手数料などに注目して探す方が将来的には良い場合もあります。

金利以外に注目すべきポイントは、前述のとおり、手数料の高さ、保障内容、繰り上げ返済を小まめに行う予定であれば、返済手数料の有無などを確認するようにしましょう。

変動金利の金利はどう決まる？

変動金利の金利決定の指標となるのが、日本銀行が一般の銀行に融資をする際の金利である「政策金利」です。

この「政策金利」に金融機関の利益を足したものを「短期プライムレート」といい、銀行が企業などに一年未満の貸出を行う際の最優遇金利に用います。

この短期プライムレートは日本銀行のホームページで確認する事ができます。

出典：日本銀行ホームページ　長・短期プライムレートの推移

最頻値は、2009年1月から2019年12月の現在まで、1.475%をキープしています。

前述の通り、この短期プライムレートの最頻値は超優良企業などに1年未満の貸し出しを行う際の最も優遇された金利です。

住宅ローンの貸し出し用には、ここにさまざまなコストを加味して、店頭表示金利が決まります。

出典：みずほ銀行ホームページ

メガバンクなどの変動金利は2.475%という店頭表示金利を提示していますが、これは現在の短期プライムレート最頻値の1.475%に1%をプラスした値である事が多いです。（注：金融機関により異ります）

しかしながら、実際には店頭表示金利（基準金利）はあくまでも表向きの金利になりますので、実際には優遇金利（適用金利）で貸し出しを行っています。

これはなぜかというと、理由は日本銀行が行っているマイナス金利政策にあります。

現在の日本の経済事情は日本銀行がコントロールをしていて、日本銀行が金融緩和を行い市場のお金の量が多くなれば金利は下がり、逆に引き締めを行うと金利は上がるという特徴があります。

現在はまさに、この市場にお金をばらまいて金利を下げている状態になりますので、銀行は日銀にお金を預けていると逆にお金を取られるという状況にあります。

銀行としては、企業や個人にどんどんお金を借りてもらわないと経営を圧迫する事になりますので、金利を下げてでもお金を借りてもらいたい訳です。

このような事情や銀行間での金利競争もあり、変動金利に関しては、各社1.0%を切る金利で貸し出しを行っています。

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金利の低さで選ぶならネット銀行がダントツ

ネット銀行は、主にメガバンクや大企業などが出資をした、実店舗を持たないネット上での取引をメインとした銀行です。

経営上のランニングコストである、実店舗営業のコストをカットしているため、その分のコストを金利に還元し低金利を実現しています。

ネット生命保険会社なども実店舗運営のコストを削減し、安い保険料を実現している一つの例です。

また、ネット銀行の住宅ローンは金利が低いだけでなく、審査申し込みや契約手続きもネット上で行えたり、手続きに必要な書類の削減を行ったりと、利便性はどんどん向上しており、シェアを順調に拡大しています。ネットでの手続きに抵抗感がない人にとっては、うれしいメリットが多くあります。

メガバンクでは実店舗の営業を縮小した業態にシフトしつつありますので、今後ネットでの取引が主流になる時代がもうすぐそこまで来ています。

日本のネット銀行一覧
銀行名	住宅ローンの取り扱い
ソニー銀行	○
イオン銀行	○
セブン銀行	×
楽天銀行	○
auじぶん銀行	○
PayPay銀行	○
住信SBIネット銀行	○
大和ネクスト銀行	×
GMOあおぞらネット銀行	×
ローソン銀行	×

現在日本のネット銀行で住宅ローンを取り扱う金融機関は、ソニー銀行、イオン銀行、楽天銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、　PayPay銀行（旧：ジャパンネット銀行）の6つのみとなっています。

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行の代理店を主業務としていて、1.ネット専用住宅ローン、2.対面式の住宅ローン（SBIマネープラザ）、3.フラット35、の3種類の住宅ローンを取り扱っています。

住信SBIネット銀行の中でも特におすすめなのが「ネット専用住宅ローン」です。

ネット専用住宅ローンは結論から言うと、三井住友信託銀行の住宅ローンをネットで申し込みできるようにした商品ですが、なぜおすすめなのかと言うと「とにかく低い金利」にあります。

三井住友信託銀行の銀行口座を開設することで、金利が下がるという条件があり、この条件さえ満たせれば、各行が毎月公表している変動金利型でこれ以上の低金利は無いという好条件を適用することができます。

2月適用金利
ネット専用住宅ローン（金利引下げプラン 最優遇時） ※所定の条件を満たした場合の金利となります
変動金利		10年固定		35年固定
0.410% 通期引下げプラン		0.680% 当初引下げプラン		1.440% 当初引下げプラン
保証料	0円
団体信用生命保険	0円
融資事務手数料	借入金額の2.2％（税込）
借入可能額	500万円以上1億円以下（10万円単位） 注：審査結果により異なります。
借入可能期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
一部繰り上げ返済手数料	無料 注：全額繰上返済時、固定金利特約期間中の場合33,000円（税込）
申し込み	インターネット
【金利引下げプランとは】 三井住友信託銀行指定の取引きを申込すると、通期引下げプラン・当初引下げプランの金利から最大で▲0.03％の金利引き下げが可能。 【指定取引の一例】 2020/10/1～正式審査申込分より、以下条件を満たす毎に引下幅を拡大、引下げは最大0.03％。 投信自動積立(▲0.03％) / NISA口座開設(▲0.01％) / 投信口座開設(▲0.01％) / 定期預金預入(▲0.01％) / ダイナースカード申込(▲0.01％) ※審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。
住信SBIネット銀行 公式サイト

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auじぶん銀行

auじぶん銀行をおすすめする根拠は、ネット銀行の低金利に加えて圧倒的な利便性の高さがあります。

金利は全ての銀行、全ての住宅ローンの中でもこれ以上ないという最低レベルの水準をキープしており、金利に関しては何の文句の付けようもありません。

変動金利型だけではなく、固定金利型も最低水準の金利で融資を行っています。

気になるのが金利以外のその他の部分についてですが、申し込み手続きに関して審査から契約までインターネット上で完結することが可能で、審査結果が出るのがとにかく早いです。

auじぶん銀行の住宅ローンは、事前審査から本契約まで、紙の書類に手書きで何枚も時間を掛けて記入をしたり、捺印をしたりという事がありません。

本人確認資料をはじめとする必要書類の提出は、スマホのカメラで撮影したものや、スキャナなどで読み込んだ、JPEG、PDF、GIF、PNG形式などの形式で指定サーバーにアップロードを行うか、FAXや郵送で送付をするかになります。

保障に関しては、一般団信の保険料と、がんと診断されたら住宅ローン残債が半分になる「がん50％保障団信」（全疾病保障付き）の保険料が無料です（どちらか一つを選択）

2月適用金利
全期間引下げプラン		当初期間引下げプラン
変動金利		10年固定		35年固定
0.410%		0.625%		1.390%
保証料	0円（※）
団体信用生命保険	0円
融資事務手数料	借入金額の2.2％（税込）
借入可能額	500万円以上1億円以下（10万円単位） 注：審査結果により異なります。
借入可能期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位） 注：借り換えの場合には一部制限有り。
繰り上げ返済手数料	【一部繰り上げ】 無料 【全額繰り上げ】 変動金利であれば金利適応中は無料 固定金利であれば金利適応中は33,000円（税込）
申し込み	インターネット
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。 審査の結果により保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途支払う保証料はありません。
auじぶん銀行 公式サイト

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固定金利でおすすめの住宅ローン

現在、全期間固定金利はフラット35一択といったような状況が続いており、全期間固定金利の代名詞になりつつあります。

フラット35は住宅金融支援機構とメガバンクなどの金融機関がコラボレーションして、融資を行うタイプの住宅ローンです。
（住宅金融支援機構は国民の住宅取得促進のために発足された、国営の機関です）

フラット35はご覧のとおり、各社金利に差があまりありません。

現在、金融機関が取り扱うフラット35は「買取型」と呼ばれるものがメインとなり、この買取型は金融機関側での金利決定の自由度が低いため、どの金融機関も似たり寄ったりの金利になっています。

ですので、フラット35を選ぶ時のポイントの一つになるのが、手数料の高さです。

ぜひここに注目してみてください。

なぜ変動金利よりも固定金利の方が高いのか?

全期間に渡って金利変動がない、全期間固定金利型は魅力的ですが、変動金利型と比べると金利は高いです。

変動金利は短期プライムレートが金利算出の指標となりますが、固定金利の金利算出の指標となるのが、国が発行する国債（新発10年国債）の利回りの値で、これをベースに市場動向などを加味しながら金融機関側で決定します。

出典：日本相互証券株式会社　長期金利推移グラフ

具体的には、10年国債の利回りをベースに以下条件を加味し、月末に翌月の金利を決定します。（発表は通常翌月1日、ソニー銀行は前月の15日前後）

1. 資金調達コスト
2. 事務経費などのコスト
3. 債務不履行による元本損失コスト（デフォルトといいます）
4. 金融機関の利益

将来的な金利上昇リスクを取りたくない人は、全期間固定の金利タイプを選択すると思いますが、このように変動金利とは異なる指標をベースに金利を決定しているのです。

現在は低金利状態が続いていますが、この低い金利状態で全期間に渡った適用金利を確定させてしまうと、金融機関側としては少々都合が悪く、将来的に金利が上昇した際にコスパが悪くなる、または赤字リスクがあります。

住宅ローンのように長期間に渡り固定した金利で貸付を行う金利には、前述の通り、長期金利（10年国債の利回り）をベースにした金利を採用しますが、金融機関側で金利見直しを行える変動金利（※2）と比べると、固定金利は金融機関側が追うリスクが高いため高めの金利となります。

金融機関は貸し出しした住宅ローンの金利（利息部分）を利益としていますので、当然といえば当然かもしれません。

なお、固定金利は、この最も直近に発行された10年国債の利回りに注目をしておけば、金利変動を読む事ができます。

（※2）変動金利には急激な返済額上昇を抑制させるための救済措置として、５年間金利が変わらない通称５年ルールや、前周期返済額の125%を超過した返済額を設定してはいけない、通称125%ルールが有ります。）

ちなみにフラット35の金利決定は、住宅金融支援機が発行する債権の利率が指標になります。

ARUHI フラット35・スーパーフラット

フラット35を取り扱う金融機関は多くありますが、フラット35に特化した金融機関は、日本初のモーゲージバンクであるARUHI（アルヒ）です。

融資率が90以内か90%超か、また借入れする期間が20年以内か20年超かで適用される金利に差がありますが、これは全金融機関に共通するフラット35のルールとなっています。

また、団体信用生命保険への加入は任意となっており、健康上の理由などから団信への加入ができない人でも住宅ローンの借入れを行う事が可能ですが、団信不加入で、万一の場合の返済費用を別で確保できる見込みがない場合には住宅ローンの借入れは見送った方が良いでしょう。

団信の保険料は金利に上乗せする形で適用されます。

2月適用金利
フラット35（団信保険料込み金利）
返済期間	15〜20年		21〜35年
融資率90%以内	1.23%		1.35%
融資率90%超	1.46%		1.61%
保証料	0円
団体信用生命保険	0円
融資事務手数料	借入金額の2.2%（税込） Webからの新規申込で1.1%（税込）
借入可能額	100万円以上8,000万円以内 （年収400万円未満：年間の返済負担率30%まで） （年収400万円以上：年間の返済負担率35%まで）
借入可能期間	15年以上35年以内（完済時年齢80歳まで）
一部繰り上げ返済手数料	無料（インターネット）
申し込み	インターネット／窓口
ARUHI 公式サイト

ARUHI スーパーフラット

全期間固定金利は、ほぼフラット35の一択で間違いない状況ですが、フラット35に特化した金融機関であるARUHIが取り扱うフラットには非常に豊富な種類があります。

実はあまり知られていませんが、このフラット35には買取型と保証型という２つのタイプが存在し、一般的な金融機関が取り扱っているのは買取型のタイプです。

前述の通り、フラット35は住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携して住宅ローン融資を行うわけですが、この保証型のフラット35では、取り扱う金融機関側がある程度フレキシブルに融資条件を決定する事ができることが可能になっています。

この点に着目し、どのフラット35よりも低金利で融資を行っているのが、ARUHI スーパーフラットです。

スーパーフラットには7〜9があり、9の利用には物件価格の10%の頭金が必要で、通常のフラット35よりも低い金利で借り入れる事が可能です。

8の利用には物件価格の20%の頭金が必要で、スーパーフラット9よりもさらに低い金利となります。

7の利用には物件価格の30%の頭金が必要で、スーパーフラットで一番の低金利となります。

頭金が物件価格の10〜30%必要という条件がありますが、その条件さえクリアできれば通常のARUHI フラット35よりも低い金利で借入れを行う事ができるという点があります。

固定金利のフラット35で金利上昇リスクをヘッジした上で、極限まで金利を下げたいという人にはぜひおすすめしたい住宅ローンです。

現在（2020年12月現在）、保証型のフラット35を新規で取り扱っている金融機関は、アルヒ株式会社、SBIネット銀行、日本住宅ローン株式会社、財形住宅金融株式会社、広島銀行の5社のみです。

（かつては三菱UFJ銀行でも取り扱いがありましたが、新規受付を終了しております）

2月適用金利
ARUHIスーパーフラット（団信保険料込み金利）
返済期間	15〜35年
スーパーフラット6 （融資率60%以内）	1.180%
スーパーフラット7 （融資率70%以内）	1.200%
スーパーフラット8 （融資率80%以内）	1.220%
スーパーフラット9 （融資率90%以内）	1.300%
保証料	0円
団体信用生命保険	0円
融資事務手数料	借入金額の2.2%（税込）
借入可能額	100万円以上8,000万円以内 【スーパーフラット6〜8】 年収400万円未満：年間の返済負担率30%まで 年収400万円以上：年間の返済負担率35%まで 【スーパーフラット9】 年間の返済負担率20％以内まで
借入可能期間	15年以上35年以内（完済時年齢80歳まで）
一部繰り上げ返済手数料	無料（インターネット）
申し込み	インターネット／窓口
ARUHI 公式サイト

ARUHI（アルヒ）スーパーフラットの評判・口コミは？デメリットはある？

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楽天銀行 フラット35

楽天銀行は金利選択型と、フラット35の２種類の住宅ローンを取り扱っています。

現在主流となっているフラット35（買取型）は金融機関が金利面であまり差別化を行えないことは前述しましたが、少しでも安く契約をしようとする場合には、融資事務手の安い銀行を探す必要があります。

そこでおすすめなのが、楽天銀行のフラット35です。

楽天銀行のフラット35は、ネットで手続きが行えるうえに事務手数料が業界最低水準の、融資額×1.08%（税込）となっています。

2月適用金利
フラット35（団信保険料込み金利）
返済期間	15〜20年		21〜35年
融資率90%以内	1.23%		1.35%
融資率90%超	1.49%		1.61%
保証料	0円
団体信用生命保険	0円
融資事務手数料	融資額×1.10%（税込）
借入可能額	100万円以上8,000万円以内 （年収400万円未満：年間の返済負担率30%まで） （年収400万円以上：年間の返済負担率35%まで）
借入可能期間	15年以上35年以内（完済時年齢80歳まで）
一部繰り上げ返済手数料	無料（インターネット）
申し込み	インターネット
楽天銀行 公式サイト

当初固定金利でおすすめの住宅ローン

当初固定金利は、一定期間固定金利、固定金利期間選択型など様々な呼び方をしますが、当初の固定金利期間を予め設定して、「固定期間終了後は基準金利から何%割引します」という金利タイプです。

当初の固定期間が短いほど金利が低くなる事が特徴です。

当初固定金利を利用する場合には必ずこの仕組みを理解しましょう。

金融機関各社は、変動金利や当初2年や3年固定といった短期間の当初固定金利の金利を低く設定して、他社と金利競争をしています。

当初2年、3年固定などの短期間の当初固定金利は、一見すると変動金利よりも低金利で魅力的に見えるのですが、「結果的に変動金利よりも高くついてしまう事がほとんど」という販売戦略上のマジックが仕掛けてあります。

当初期間終了後は最初から変動金利を選択したよりも高い金利の変動金利になってしまいます。

例えば、

当初期間中に大部分を返済できる目処がある人

10年間は住宅ローン控除の恩恵を受けながら10年後に繰り上げ返済で完済する計画

子供の進学などと重なり、当初期間中の支出が増えるため当初期間中の毎月返済額を抑えたい

などという人が戦略的に使ってこそ効果を発揮します。

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン

三菱UFJ銀行ではネット申し込み限定のお得なプランを展開しています。

変動金利、当初3年固定と、当初10年固定の3つの固定プランが用意されており、メガバンクでありながらネット銀行並みの低金利が設定されています。

募集型のため融資額が予算上限に達した時点で受付終了となりますが、メガバンクやメインバンクでの利用を検討している人にはぜひおすすめしたい住宅ローンです。

同行は日本の住宅ローン取扱い高において長年1位をキープしており、多くの人が利用している実績があります。

2月適用金利
ネット専用住宅ローン
変動金利選択プラン		3年固定		10年固定
0.475%		0.390%		0.840%
保証料	利息組み込み型の場合は金利に年0.2%上乗せ （一括前払い型と、利息組み込み型の選択が可能）
団体信用生命保険	0円
保証会社事務手数料	33,000円（税込）
借入可能額	30万円以上1億円以内（10万円単位） 注：審査結果により異なります。
借入可能期間	変動金利選択プラン：2年以上35年以内(1年単位) 3年固定：3年以上35年以内(1年単位) 10年固定：10年以上35年以内(1年単位) 注：借り換えや中古物件の場合には一部制限有り。
一部繰り上げ返済手数料	ネット:無料 窓口:16,500円
申し込み	インターネット
三菱UFJ銀行 公式サイト

なぜ金利にこだわる必要があるのか？

住宅ローンの金利、借入期間は総返済額に直結します。

たかが1%と思うかもしれませんが、実際に金利が1%違うと返済総額はこれだけ違ってきます。

これが3000万円の借入を行った場合には、202万円×3＝606万円

4000万円の場合は、202万円×4＝808万円

5000万円の場合は、202万円×5＝1010万円

にもなります。

たった1%金利が違うだけで、これだけ利息に差が出てきてしまいます。

金利以外の比較ポイント

現在の低金利状態の状況では、どこの金融機関で借りても大差ないというような見方をしている意見もありますが、金利競争が激化する中で、金融機関各社は金利以外の面で利便性を高める、団信の保障を厚くする等、独自のカラーを出し差別化を図っています。

トタールコストでの比較が必要

住宅ローン選びに関して契約時の事務手数料や、保証料の有無などの諸費用も重要なファクターです。

いくら金利が低くても諸費用が高ければ、結果的に他社の高金利な住宅ローンの方が安く済んだという事にもなってしまいます。

金利だけに注目するのではなく、トータルコストでの比較が必要になります。

例えば、ネット銀行ではインターネット上で契約手続を行うため、売買契約書に印紙の貼り付けがありません。

そのため印紙税が不要になります。

少額とはいえ印紙税がゼロになるのはうれしい負担減です。

住宅ローンの額	印紙税額
500万円以上 1千万円以下	1万円
1千万円以上 5千万円以下	2万円
5千万円以上 1億円以下	6万円
1億円以上 5億円以下	10万円

万一の保障は大丈夫？

一般的に住宅ローンを借りる場合には、金融機関が提携している保険会社の団体信用生命保険（団信）への加入が融資の条件とされていますが、通常の団信に特約として金利を上乗せして保障を厚くしたり、無料で保障内容を厚くできる場合があります。（フラット35の団信加入は任意）

団信は契約者に万一の事があった場合には、住宅ローン残債がゼロになるという部分は共通事項としてありますが、金融機関が提携している保険会社はさまざまです。

保障内容を必ず確認するようにして、今加入している生命保険と保障が重畳するなどの場合には現在加入している保険を見直すなどの手続きを行うようにしましょう。

【一般的な団信特約は以下の通り】

• がん保障特約
• 全疾病保障特約
• 3大疾病保障特約（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）
• 8大疾病保障特約（がん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）

上記以外にも、11大疾病保障や、全ての病気やケガを保障する全疾病保障などがあります。

詳細は、各社ホームページや契約約款などでご確認ください。

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保証料と事務手数料

保証料とは、もしも契約者が住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合に、本人の代わりに銀行に返済を保証をしてくれる会社（保証会社）に対して支払う料金の事です。

フラット35の場合、保証料は無料ですが、金融機関の業態によって、保証会社を利用したり、しなかったりと様々なため、保証料の有無を必ず確認するようにしましょう。

たとえば、保証会社を利用しないネット銀行などは、自社で貸し倒れのリスクを補うため、住宅ローンの審査は当然厳しくなります。

また、ネット銀行では保証料の支払いがない分、事務手数料が高めという特徴があります。

一方、都市銀行などはグループ会社の保証会社や外部の保証会社を利用するため、ネット銀行よりは審査がいくらか通りやすいです。

保証会社を利用するため保証料を支払う事になりますが、事務手数料はネット銀行に比べると安価です。

繰り上げ返済手数料

小まめに繰り上げ返済をする予定でいる場合に確認しておきたいのが、手数料と、最低返済額です。

住宅ローンは借金である事には変わりないので、なるべくなら計画的に繰り上げ返済を行い、早めに完済をした方が無駄な利息を払わなくて済み総返済額も下げる事ができます。

最近では、繰り上げ返済の手数料は無料である事が多いですが、まれに手数料がかかる場合や、制約条件があったり、最低返済額を設けている金融機関もありますので必ず確認するようにしましょう。

一部繰り上げ返済手数料一覧
金融機関	ネット	窓口	最低返済額
	無料	-	1円
	無料	-	1円
	無料	-	1万円
	無料	-	1万円
	無料	-	1円
	無料	無料	ネット：1万円 店舗：50万円
	無料	変動金利型(全期間固定金利型含む)：5,400 円 固定金利選択型特約期間中：32,400円	1万円以上、1万円単位
	無料	16,200円	1円
	無料	32,400円	1万円以上
	無料	無料	ネット：10万円 窓口：100万円

2020年12月現在

変動と固定、結局どっちがおすすめ？

金利上昇局面では長期の固定金利、金利下降局面では、変動金利を選択するという一般的な原則はありますが、借り入れする期間や金額、どの程度リスクを許容できるか、借り入れ条件や利息、返済条件など様々な条件によって答えが複雑に変わってきます。

安心を取りたいのか、おトクを取りたいのか、そのバランスにより選択する金利も異なります。

つまり「固定か変動どちらが良いか？」の答えも人によってケースバイケースという事になります。

基本的な考え方としては、将来的に金利が上昇しても返済できるくらい家計に余裕が有る場合は変動金利、将来的に金利が上昇して返済額が増えると困る人は全期間固定金利や、固定期間が長期の当初固定金利を選択すると良いでしょう。

市場金利変化による影響イメージ

今後の金利がどうななるかは誰にも分かりませんので、過去の金利動向や今後の景気の先行きを見極めなながら判断するしかありません。

また、金利の低さのみ注目するのではなく、低金利時に金利を固定し安心感を得るという考えもとても大切だと思います。

おすすめの組み方とNGな組み方（2022年版）

フラット35などの全期間固定金利を利用して、完済までの金利を固定させてしまいます。

全期間固定金利は借入時に総返済額が確定する事がメリットですが、現在の超低金利時代に金利を固定させてしまう事も大きなメリットになります。

変動金利型で借りて低金利時代の恩恵を享受する。

現在の年0.5%以下という低金利の恩恵を受けられるのは大きなメリットです。

今の低金利状態をチャンスと考えられる人や、金融リテラシーのある人にはおすすめです。

返済期間が長期なのに短期間の当初固定金利を選択

具体的には2年固定、3年固定などの短期間の当初固定金利を35年など長期返済で組む事です。

当初2年固定の例

当初固定金利は、固定期間が短ければ短いほど当初の金利が低くなります。

実質金利では変動金利よりも低い金利となっていますが、35年のうちのたった2、3年間の金利が低いだけで、固定期間が終われば金利は高くなる事が一般的で、総返済額も割高になります。

金利が低いからという理由で選ぶのは避けるようにしてください。

住宅ローンのよくある質問

住宅ローン選びで大切なポイントは何ですか？

金利の低さだけではなく、諸経費、保証内容、特典など総合的なコストで比較する事が重要です。

固定金利と変動金利どちらを選んだ方が良いですか？

将来の金利は住宅ローンや金融の専門家であっても分かりませんが、一般的に固定金利よりも変動金利の方が金利は低くなります。

借入時に総返済額を確定させて安心を得たい人は全期間固定金利、今の低金利状態をチャンスと考えられる人や、金融リテラシーある人は変動金利が良いでしょう。

参考住宅ローンの変動金利、高リスクの「未払利息」はどうやって起こる？

頭金なしでも借りられますか？

頭金なしでも住宅ローンを借りることはできますが、銀行によっては自己資金を多く用意することで金利優遇を受けられることが多くなります。

頭金を用意することで銀行から借入する額も少なく済むため、返済計画上の負担は少なくなります。

申し込みから借入までどれくらいの期間がかかりますか？

銀行により異なりますが、融資実行までに１～2ヶ月程度の期間を要します。

事前審査（仮審査）、本審査、契約手続き、融資実行という流れになります。

一度に複数の銀行に事前審査（仮審査）の申し込みをしても大丈夫ですか？

事前審査を申し込んだ銀行で、必ず借りなければいけないという事はありません。

複数の銀行に前審査を申し込みをしてみて、一番条件の良い銀行を選ぶと良いでしょう。

なお、住宅ローンの審査は無料です。

まとめ：金利タイプ別おすすめ住宅ローン5選

おすすめの住宅ローンを、金利タイプ別に合計5件ご紹介しましたが、皆様の住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

今回は金利や諸費用などのコスト面を重視したおすすめをご紹介しましたが、他にも条件さえクリアすればコスパの高い住宅ローンはたくさん存在します。

また、金利だけではなく保障面やトータルコストを意識した住宅ローン選びが重要という事もご理解頂けましたでしょうか。

現在、住宅ローンは自分で選ぶ時代になってきていますので、Fintechなどのテクノロジーも上手に活用しながら賢い住宅ローン選びをしてください。

僭越ながら私から一言コメントをさせて頂きたいのですが、住宅ローンは

「借りられる額ではなく、無理なく返せる額」を借りるように意識してください。

もしどうしても判断に迷う事がありましたら、ぜひこの言葉を思い出してください。きっと、あの時こう判断して良かったと思えるはずです。